【好房研究院】2016年苏州“地王”项目，现状如何（一）？

好地网6月26日讯（研究员 边春一） 2017年即将过半，苏州土地市场去年诞生的“地王”项目距今最短的也已经历经了半年时间，那么在目前调控政策升级的大背景下，而那些备受关注的高价拿地“新”项目，他们的进度到底如何？

2016年那些高价地，平均溢价率达到139.44% ，他们又给苏州楼市带来了什么样的产品，来支撑如此高的溢价率？

2016年苏州部分项目汇总（2016.1.1-2016.12.31）

以各大售楼处为准。

拿地回顾：2016年4月8日，该项目是由景瑞地产（上海骁品投资有限公司）以总价15.5亿元，楼面价19698元/平米，溢价率318.85%拿下，当时刷新了苏州主城区宅地历史最高溢价。

景瑞无双鸟瞰效果图

项目位于科技城武夷山路与富春江路交汇处，紧邻彭山湖公园，诺贝尔湖公园，自然环境十分优越。周边教育资源也是该项目的一大卖点，包含了科技城实验小学，新区实验中学，苏州外国语学校和伊顿国际学校等。

项目为低密度住宅，容积率为1.0，总共规划有43幢联排，4幢小高层，3幢洋房。小区打造赖特草原风格（赖特建筑风格指“活”的观念和整体性是有机建筑的两条基本原则，而体现建筑的内在功能和目的；与环境协调；体现材料的本性是有机建筑在创作中的具体表现。）以融入周边的自然环境为宗旨，私家会所面积1200㎡。首推联排别墅，以六到八联排为主，产权面积166-225㎡。目前在售均价每套500万起。

好房研究院点评：相比以往科技城板块内的产品，小区整体打造花了一些心思，赖特草原风格为科技城首例，私家会所拥有地下恒温泳池，联排产品面宽最高达到7.1米。小高层与洋房产品都将以“三恒科技住宅”精装修面市。景观教育配套较为优越。

拿地回顾：2016年4月8日，当时经过147轮竞价，最终东原以总价187939万元竞得该地，楼面价16801元/㎡，溢价率284%。

东原千浔鸟瞰效果图

项目位于相城区黄桥街道华元路北、旺湖路西，隔华元路望虎丘湿地公园，自然环境得天独厚。项目总占地面积约7万㎡，总建筑面积约17.25万方，容积率为1.6，绿地率37%，产品类型包含20幢叠墅、6幢复式小高层和2幢高层，总规划户数为910户。目前售楼处已公开，样板房还未公开，预计开盘时间在7月份左右。

周边参考：与其一路之隔的招商公园1872，项目2015年11月份竞得，楼面价6060元/㎡，精装交付，销售均价19000元/㎡。

好房研究院点评：项目除外部自然资源的优越，比较注重小区景观设计规划，景观完全在结合湿地公园的整体形态的基础上去打造更为自然的，并能满足业主生活需求的景观，整体形成了自身独有的“一链、一径、六大主题公园”景观格局。

东原千浔项目现场图

拿地回顾：2016年9月份，恒大首入苏州，便在同一天砸金97亿连拿三块地，恒大悦珑湾项目地块便是其中之一，该地块更新了黄埭板块单价地王，创下了楼面价17850元/㎡新高。

恒大悦珑湾鸟瞰效果图

 悦珑湾项目位于相城区春秋路与方桥路交汇处向东50米，紧邻中环北线，整体占地约130亩，项目由7栋高层、4栋小高层、8栋洋房、一栋综合楼组成，总规划户数1377户。目前售楼处和样板房均以公开，预计也将在7月份开盘。

周边参考：华宇·锦绣华城，高层销售均价12000元/㎡，洋房销售均价13000元/㎡。（毛坯价格）

好房研究院点评： 项目紧邻中环北线，出行交通较为便利。紧邻春申湖，自然环境较优越。但与此同时，现有的商业配套只有黄埭老街和中翔生活广场，面临周边配套不足的问题。项目规划容积率2.0，根据现场沙盘预估，容积率没有做足，恒大以牺牲容积率换取业主居住舒适性。恒大以精装修销售，据了解小高层价格预计为28000--29000元/㎡。

恒大悦珑湾项目现场

拿地回顾：木渎板块是2016年的土拍市场的新宠儿，同时也是苏州地价涨幅较高的板块之一。2016年4月8日，经过142轮竞价，最终由国瑞以403894万元竞得，楼面价24744元/平方米，溢价249%。

国瑞熙墅鸟瞰效果图

项目位于竹园路与中环西线交汇处，项目总占地约7.4万方，共1103户，整个项目由7幢云墅（34层超高层），32幢4层联排别墅组成。联排别墅面积为190-330㎡，云墅为118-148㎡，联排别墅已于2017年3月29开盘。联排别墅价格800万-1200万/套。

好房研究院点评： 项目整体位置较好，交通便利，地铁1号线金枫路站位于项目东南角，项目东侧紧邻中环西线、项目附近的南环西延线可快速到达姑苏、吴中、园区等苏州各个行政区域。另外，项目范围内汇集成熟的核心商圈，有金鹰、美罗、泉屋、绿宝、影视城、天虹百货等众多商业配套。

国瑞熙墅项目是北京国瑞进入华东的第一个项目，项目规划容积率2.2，物业类型做了极致的高低配。更值得一提的是，户型实际使用面积远高于产权计算面积。以联排别墅边套为例，产权面积为330㎡，实际使用面积为500㎡左右。后期将开盘的云墅产品，产权面积135㎡，实际使用面积在150㎡左右。同时也将以精装修交付。

国瑞熙墅项目现场图

好房研究院小结： 2016年的高价地让苏州楼市全面进入高品质时代，精装修产品的时代也即将开启。开发商通过建筑品质、景观绿化、小区配套来提高居住的舒适度、宜居性。

随着高房价的新产品陆续面市，好房研究院将持续为您关注。