【无锡半年报】土地出让金同比涨10倍的背后，发生了什么？

好地网6月28日讯（研究员 朱伟） 2017年上半年的无锡土地市场，在6月12日落下帷幕。综合前6个月的市场表现，无锡土地市场上演了别样的戏码，有几宗地块让人印象深刻，如恒大锡山区再拿地、中洲高溢价拿下鹅湖镇地块、以及龙湖亿仁医院西侧地块等。

上半年无锡土地市场依旧塑造出不少第一、地王等，诸如“首宗限价地块”、“首宗摇号地块”、“首宗现房销售地块”、“锡山区新地王”“惠山区新地王”等热门话题。上半年，无锡土地交易市场有哪些难忘的场景？下半年又会怎么样？

为此，好地研究院将推出无锡土地市场年中报告，仅供参考。

2017年上半年无锡市区共计成交19宗土地，总出让面积达138.53万㎡，同比增长104.53万㎡，同比增幅307.39%；总可建面积为285.32万㎡，同比增长202.98万㎡，同比增幅246.52%；总成交金额212.84亿元，同比增长193.7亿元，同比增幅1014.26%。

近五年以来无锡市区上半年土地成交信息

其中，新吴区成功出让1宗地块，出让面积为9.86万㎡，共吸金1.65亿元；锡山区成功出让5宗地块，出让面积为34.97万㎡，共吸金55.91亿元；梁溪区成功出让3宗地块，出让面积为12.74万㎡，共吸金17.23亿元；滨湖区成功出让4宗地块，出让面积为35.40万㎡，共吸金74.75亿元；惠山区成功出让6宗地块，出让面积为45.56万㎡，共吸金63.31亿元。

好地点评：眼看着连“摇号”和“现房销售”都收不了市场的热情，但6月12日龙湖竞地未触及现房销售价给上半年的土地收官之战来了个神转折。回顾无锡这半年的土地出让历程，整体上可以用“热度依旧”四字来总结。2017年上半年无锡土地市场的热度并未受到调控影响，整体上延续了2016年下半年的热度，成交总额达到了212.84亿元，创近五年同期新高。

好地点评：2017年上半年，无锡已出让的19宗地块中，有3宗地块被设置了最高限价。其中，滨湖区太湖新城地块和渔港路地块均达到最高限价，最终通过现场摇号由绿城、首开中签，而惠山区亿仁医院西侧地块由龙湖加价一轮，就以147800万元的总价竞得，成交楼面价7883.5元/㎡，溢价率19.39%。

好地点评：4月24日无锡滨湖区太湖新城地块的出让注定要被载入史册，先是被金隅出价“触顶”，再是由于技术故障金隅暂时成为太湖新城23号地块“得主”。4月24日晚间，无锡市国土资源局发布补充公告称，取消北京金隅嘉业房地产开发有限公司对该地块的竞得资格，并称，请接受最高限价的竞买人于2017年4月26日下午14:00参与摇号。

最终，绿城摇中太湖新城地块，成交总价38.3388亿元，楼面价18000元/㎡，溢价率48.6%。太湖新城地块成为了无锡土拍史上首次通过“摇号”决定最终归属的地块，该地块在无锡土拍史上具有历史意义，注定将被载入无锡土拍史“史册”。

好地点评：在设置最高限价的3宗地块中，其中有两宗地块设置了现房销售的要求，即当地快达到一定限价时，所拍地块必须现房销售。

2017年5月16日14:00，滨湖区渔港路地块在无锡国土资源局进行公开摇号。据了解，渔港路地块最终被苏州首开永泰置业有限公司摇中，楼面价15300元/平方米，溢价率48.2%，该地块将成为无锡首个现房销售项目，开启了无锡现房销售的先河。

好地点评：2017年上半年，无锡土地出让会上出现了很多新面孔，不少品牌房企都想进驻无锡，试图分一杯“羹”。据好地研究院统计，共有2家房企新进无锡主城，分别是首开、旭辉。他们总共竞得3宗土地，可建总面积62.23万㎡，拿地总额48.49亿元，占到了成交总价的22.7%。

好地点评：“巧妇难为无米之炊”，土地算是房企持续发展之根。据不完全统计，在无锡市场活跃度较高的房企中，有部分企业除去在售项目外，在土地储备方面已告急，剩余开发体量较小，补仓诉求强烈。2017年上半年，以万科、中海、恒大、绿城、龙湖为代表的房企杀出重围 ，成功补仓。

以万科为例，2004年万科地产首进无锡，打造了万科·魅力之城项目，之后自无锡成功打造多个项目，包括滨湖区信成道、金域蓝湾、海上传奇，新吴区的金域缇香、东郡、维园，及梁溪区的润园等。此次万科首入惠山区，好地研究院认为万科如此布局在产品结构和区域分布上都得到了优化和完善。

在区域新地王方面，今年上半年，锡山惠山两区楼面价均有创新高。

3月16日，金光纸业东地块被恒大竞得，成交楼面价11687元/㎡刷新了锡山区土地成交楼面价的新纪录，成为锡山区新晋地王；此前，最高纪录为2016年8月红豆柏庄地块的10547.91元/㎡。

6月12日，在惠山区亿仁医院西侧地块竞拍过程中，竞买人龙湖直接加价2.4亿元，后面无房企举牌，龙湖仅加价一轮，就以147800万元的总价竞得该地块，成交楼面价7883.5元/㎡，该价格成为惠山区新“地王”。

好地点评：从图表中可以看出，拿地面积最多、耗资最大的房企均为恒大。3月16日，恒大击退蓝光、金隅、中南、新城等多家房企，以48.1亿元的总价将锡山区两宗宅地收入囊中，共收录土地建筑面积52.27万㎡。其拿地体量和成本均创下了近半年无锡开发商拿地面积和总价之最。

今年以来，无锡的土地供应节奏明显加快，基本每月都有新的地块挂牌出让。3月底无锡市区2017年度国有建设用地供应计划指出，无锡市区2017年土地供应总量为1359公顷。其中，商服用地与住宅用地等经营性用地供应总量为330公顷(商服用地50公顷，住宅用地280公顷)，目前已经完成供地计划的41.97%。

据了解，万科竞得的惠山区西漳两宗地块，目前两宗地块的批前公示已经获批，其中一宗地块由万科地产独立开发，另一宗地块由万科和北辰联合开发。好地研究院认为，房企为了降低风险，提高拿地命中率，下半年，开发商之间联合拿地、合作开发或将成为主流。

5月20日，无锡楼市调控升级。除了限购政策覆盖到二手住房市场，“锡四条”更是将商品住房、二手住房全面纳入“限卖”范畴，是江苏省内第5个提出“限卖”的城市。至此，“限贷”、“限购”、“限价”、“限卖”，此轮调控窗口期的一整套大招无锡已经全部用上。好地研究院认为，本轮严格调控政策将促使无锡市场进入盘整期。