【观察】吴江同里镇三宗宅地摇得34.62亿，谁是最大赢家？

好地网6月29日讯（研究员 强康） 十家左右房企报名，同里镇三宗宅地全部摇号，地价已过1.2万/㎡！

对的，这就是今天同里镇土地出让会的注脚。而正是在这十家左右的房企的竞争下，三宗宅地的地价却一路狂奔，全部进入了一次性报价。其中，出价最高的佳兆业地块比中房金地地块（8450元/㎡）的地价，猛涨了3705元/㎡.

那么这次土拍具体情况到底如何？为何此次报名房企如此之少？但地价上涨为何会如此之快？

随着新希望以11556元/㎡拿下WJ-J-2017-028号地块，今天吴江的土地出让会圆满结束，总体来看可谓是荡气回肠，三宗地块全部进入一次性报价，揽金346193万元，且三宗宅地全部刷新吴江经开区楼面价纪录。

最终，三宗宅地分别被佳兆业、港中旅、新希望拿下，其中佳兆业和港中旅首入吴江，而新希望继5月份拿下吴江太湖新城WJ-J-2017-010号地块后，再下一城，补仓吴江。

根据好地网了解，参与此次土地出让的房企数量有招商、中粮、佳兆业、新希望、九龙仓、港中旅、新城、中房、碧桂园等十家左右。

其中中粮、港中旅、九龙仓等房企在苏州的土地储备较少，拿地迫切，而新希望、中房、碧桂园等房企在吴江甚至地块周边已有项目，自然也不会错过此次土地出让。但是相较两个多月前，中房地块四十家左右的报名数量的确逊色不少。

原因何在？

根据好地研究院统计，2017年前五个月苏州大市范围共计成交经营性宅地体量为265.95万方，而6月截至目前已经出让宅地体量就已经达到了130.56万方，这说明苏州的推地节奏有所加快，特别是张家港等下辖县市以及其范围内的乡镇，这给了众多房企更多的拿地机会，房企可以有选择性地参与各地的土地出让会。

       周五太仓即将迎来一场土拍盛宴，共计出让十宗宅地，其中还不乏新区的优质地块，想必对之有兴趣的房企不在少数，而且也需要投入大量的资金，无法分兵吴江也在情理之中。

此次拍卖的三宗宅地，起拍楼面价分别为8000、7800、7800元/㎡，相较2个月前中房金地地块（5475元/㎡）的起拍楼面价，最高猛涨了2525元/㎡。起拍楼面价的门槛提高，无疑在一定程度上削弱了开发商的热情。

参与三宗地块一次性报价房企

根据好地网了解，参与此次土地出让一次性报价的房企数量较少，其中WJ-J-2017-026地块只有3家，WJ-J-2017-027地块只有2家，WJ-J-2017-028地块只有2家（新希望有2个马甲）。与之前中房地块一次性报价的盛大场景实在不能同日而语，但就是这么少的房企却硬是把这三宗全部送进了一次性报价区间，从侧面也反应出参与土地出让的房企对于土地的渴望。

拿地房企的渴望：

佳兆业（WJ-J-2017-026）： 2014年佳兆业以5亿总价夺得相城区黄桥街道苏埭路东、兴业路南地块，楼面价3225元每平米，溢价率67.7%，成功进驻苏州。目前在苏州的在售项目仅有佳兆业君汇上品和佳兆业广场，且项目所剩产品不多，佳兆业需要快速拿地以稳固在苏州的市场。

港中旅（WJ-J-2017-027）：2011年8月1日竣工的中旅•蓝岸国际为港中旅在苏州开发的首个住宅项目。2013年又拿下了苏地2013-G-13号地块（中旅狮山名门）和苏地2013-G-33号地块（港中旅水泊堂前），其中中旅狮山名门已经售罄，而水泊堂前尚未开盘，港中旅急需在苏州拿地补仓。6月27日港中旅先在张家港拿下城北一宗宅地，今天拿下吴江WJ-J-2017-027号地块，可谓捷报频传。

新希望（WJ-J-2017-028）：今年5月9日，新希望以9634元/㎡的楼面价拿下了吴江太湖新城WJ-J-2017-010号地块，首入苏州，新希望急需在吴江拿地补仓。       

       失利房企的诉求：以九龙仓为代表，该房企目前在苏州存量不多，近来多次参与苏州大地区的土地出让，但均铩羽而归；而今天又参与了吴江的全部三宗地块且均进入一次报价，但依旧无果。对于九龙仓而言，拿到地可谓是近期唯一诉求。

尽管房企参与数量少，但本次出让的三宗地全部刷新吴江经开区楼面价纪录，其中成交楼面价最高的佳兆业（WJ-J-2017-026）地块楼面价达到了12155元/㎡。据好地研究院测算，该项目的保本房价将达到19974元/㎡，若要争取10%的利润，房价将高达22638元/㎡，而目前地块周边新房均价才 15671元/㎡左右。

（注：由于地块需现房销售，财务成本按地价的15%计算，各类税费及销售成本按销售收入的15%计算，建安成本按3000元/㎡计算。）

这说明房企对于吴江房地产市场的未来预期，非常看好。

        对于今天的土拍结果，有拿地房企负责人表示：“今天出让地块价格合适，周边交通配套完善，生态环境良好。按照目前地块规划，地块项目一年半后才能入市，我们看好那时候的市场。”

今天的土地出让，佳兆业和港中旅首入吴江，新希望补仓自然值得庆贺，但最大的赢家恐怕是旁边的中房。据了解，该地块中房已经确定与金地合作开发。

众所周知，此次出让的三宗地块紧邻中房和金地于4月拿下的WJ-J-2017-009号地块，其楼面价仅有8450元/㎡，而本次出让的三宗宅地全部超过1.1万/㎡，最高的WJ-J-2017-026号地块达到了12155元/㎡，中房金地项目在价格上具有天然优势。

 如果按照3705元/㎡的最高差价、136417的可建面积计算，中房和金地的浮盈已达5亿元。

       此外港中旅和新希望地块的容积率均为2.5，中房金地项目的容积率为2.6，相差不多，产品类似。最重要的是，中房金地地块和今天的三宗宅地一样需要现房销售，也就是说正常情况下，今天出让的地块将要和中房金地项目在同一时间进行正面对抗，中房金地项目在价格、位置（更靠近地铁）等方面均占优势的情况下，可以说是此次土地出让的最大赢家。

【成交】超40家房企决战吴江，中房11.53亿吴江补仓，碧桂园远洋分食汾湖连体地块！