文/好地研究院首席研究员 方晓泉
9月11日下午，睽违19个月，杭州土地市场终于又一次出现溢价率超过30%的“龙虎斗”。
虽然成交价略高于好地研究院以及业内普遍认可的“安全地价”17000元/㎡，但最令人们意外的是：得主是此前一直低溢价低调拿地的万科。【直播回顾】
（注：万科今天拿下的是文晖2宗出让地块中靠北面的一宗，下周南地块将出让）
行业人士都熟知，万科一直低调拿地，2009年以来，万科通过公开出让会拿地16宗，平均溢价率6.4%。其中直接成交的11宗，占七成。溢价拿地的仅5块，分别是2009年的草庄两块地（73%）、2012年的璞悦湾（36%）、2013年的未来城一期（1%），以及今天的文晖项目。
09年至今万科拿地情况
那么，万科今天为何改了拿地的腔调？
好地研究院和业内沟通下来，有2个因素普遍被提及——
一、新任总经理李嵬上任后还未拿到过地；
二、万科缺地，去化胃口大，银子充沛，有点“饥不择食”。
如果从深层上分析，今天的万科拿地其实说明了三个现象：第一，市中心地块稀缺；第二，房企拿地饥渴；第三，房企排名压力大。这三者导致了素来低调的万科也开始高溢价拿地。
而好地研究院结合业内观点分析，认为在市中心拿中高价地块，将成为万科杭州拿地的两个常态之一（另一常态为原先的底价拿地风格）。
此前，万科喜欢在中心与边缘之间的过渡地带拿地，但从限购放开后杭州市场的竞争格局可以看出，“得市中心者得天下”，即抓住了改善型客户、高端客户，对市场份额的贡献极大。
万科杭州项目分布图
注：上图红色字体为万科溢价拿地地块
以1-8月为例，尽管万科的销售套数排名杭州（八区）第一（4433套），远远超过滨江的3050套，但销售额却和滨江相差约20亿。成交均价为2万左右，和滨江两万七八相比，低了三成。
1-8月万科、绿城、滨江销售情况对比
滨江卖得最好的武林壹号，销售额和万科卖得最好的前三个项目之总和持平。也就是说，滨江只要轻松卖好武林壹号等四五个项目，就比万科卖十几个项目的成绩还要优异。
1-8月万科销售额前三楼盘VS武林壹号
因此，万科希望提高高单价项目的占比，来增加销售额，进而增加或者紧守住现有的市场份额。
虽然今天的地块仅 11.06 亿，在万科杭州庞大的储备中占较小的份额，但如果接下来继续拿南面的27号地块，和其他市中心、滨江区等核心地段的地块，将构建起杭州万科的市中心版图。
今天的价格杀到了喉咙口，使方兴、滨江等拿地之心很诚的开发商束手，这也给了以李嵬为首的杭州万科团队一个考验，如何做好万科的市中心标杆楼盘？
一万八的成交地价，意味着三万的精装新房售价，这将是万科继大都会项目之后又一超过三万价格的新盘，在进军市中心的同时，也在考验其做三万元改善型产品的能力。按照今天的成交价格展望，不利因素和有利因素各自存在:
第一个不利的因素是价格，这个价格已经与距离其不到1公里多的首开德胜上郡的新房价格接近。当然，对后者来说，则有利好的提振作用。
第二个不利因素是该区域后续供地量，如果接下来再连续推地，使供应量提前释放，将严重影响未来的新房价格。
有利的因素也有不少，其中最主要的是，该区域缺乏合适的竞品，目前在1公里范围内无供应量。
再者，万科第一个在该区域拿地，一般来说会第一个开盘，这样掌握了出货的主动权，不用陷入蓝孔雀板块的踩踏事件。
当然，本月15日即将出让的27号地块，万科拿下与否，将成为不确定因素。
今天这个“喉咙口”的价格还有一个“副作用”是，将迫使万科拿出更多的心思，付出更多的劳动，做好产品，以赢得客户和利润。