前瞻:起价57亿的钱江世纪城地块,7月6日能涨多少?

文/好地研究院首席研究员 方晓泉

7月6日(周三)下午,备受瞩目的萧山钱江世纪城M-01/05、M-02地块(本文简称M01、02地块)将进行出让,两块地总体量30万方,总起价达57亿。

其中,萧政储出(2016)22号钱江世纪城M-01/05地块,东至盈丰路,南至规划支路,西至T-09奔竞大道,北至民和路。住宅部分出让面积60620㎡,容积率不大于2.8,绿地率不小于30%,建筑密度不大于28%。出让起始价32.25亿元,楼面价19000元/㎡。

萧政储出(2016)23号钱江世纪城M-02地块,东至盈丰路,南至金鸡路绿化带及排水设施用地,西至奔竞大道,北至规划支路。出让面积46761㎡,容积率不大于2.8,绿地率不小于30%,建筑密度不大于28%。出让起始价24.88亿元,楼面价19002元/㎡。

地块指标

注:钱江世纪城M-01/05地块计算楼面价时,只算住宅部分

地块位置图

(一)钱江世纪城“典型改善化”

以地价达到2万作为典型改善板块的标志,钱江世纪城虽然差一点,但已经被较多业内人士认为是踏入了典型改善板块的门槛。

这是钱江世纪城“典型改善化”后首次拍地,首先来看一下钱江世纪城板块的“典型改善化”过程:

在去年12月之前,钱江世纪城的板块定位为刚需,房价低于2万(一万七八),地价低于1万(2015年6月,碧桂园拿地价为9540元/㎡)。

随着2015年9月杭州土地市场改善热潮的开始,优质刚需板块转为改善。回顾2015年9月以来,钱江世纪城的两次土地战:

2015年12月28日,融创以15988元/平米,溢价60%拿地,标志着钱江世纪城板块的属性由刚需踏进改善的门槛。

今年5月5日,景瑞阳光城分别以19634元/平米和19846元/平米拿地,比融创拿地价上涨了23%和24%,这也标志着钱江世纪城板块的属性再次升级:由初步改善进入到典型改善。

从刚需到初步改善,再到典型改善,只用了短短4个月零9天的时间,钱江世纪城就完成了“三级跳”。

(二)热度从滨江外溢

再从另外一个维度证明钱江世纪城板块改善属性:热度从滨江区外溢

历来,钱江世纪城和滨江这两个相邻区域,房价地价遵循一定比价效应:即钱江世纪城的房价和地价,均是相邻滨江区的80%左右。2013年5月,奥体地价拍到1.35万元/平米,同年9月,钱江世纪城地价达到1.2万元/平米,为89%。2014年,奥体房价在2万左右,钱江世纪城在1.6-1.7万,为80%-85%。

去年10月,滨江区宅地地价达到了2.1万元/平米,2个月后相邻的钱江世纪城地价就达到了约1.6万元/平米,是滨江区地价的80%左右。

今年5月27日,主城区滨江奥体地块拍出了123亿的总价,据好地研究院测算,其中住宅部分的地价约3万元/平米。如果以去年以来,钱江世纪城优质地块成交价大约为滨江同属性地块八折的标准,进行比值折算,M01、02地价将是2.4万元/平米。

另外,融创比绿九和金茂拿地晚2个月,而M01、02地块比奥体地块晚出让仅一个多月。信达奥体地块相比绿九和金茂的拿地价(2.1万元/平米),涨了9千,涨幅为43%。如果以滨江区的地价涨幅进行参考,M01、02地块的楼面价将达到2.3万元/平米左右。

(三)预期溢价率

第三个维度,来看一下房价,以钱江世纪城的标杆项目——万科大家世纪之光为例。

2015年12月,均价为1.8-1.9万元/平米(精装,下同),理性地价上限约为1.4万元/平米,最终成交的预期溢价率约为14%。

今年5月,均价在2.3-2.4万元/平米,理性地价上限约为1.8万元/平米,最终成交的预期溢价率约为10%。

近期的成交均价已经达到了2.6-2.7万元/平米左右(部分大户型达到2.9万),理性地价上限约为2.2万元/平米,加上10%的预期溢价率,M01、02地块最终成交地价可能会达到2.4-2.5万元/平米。

(四)位置优势

最后来看周三出让的M01、02地块和融创地块及景瑞阳光城地块的关系:

M01、02地块在位置上紧邻融创地块,在指标、体量上也接近。因此M01、02地块和融创地块属性基本一致。

相比景瑞、阳光城地块,M01、02地块显然更具优势,紧邻奔竞大道、紧靠奥体核心区、距离地铁站(2号线)和市心路只有300米。而景瑞和阳光城地块,南侧是机场高架,远离地铁。

(五)是否会遇冷?

值得注意的是,最近几个月萧山的土地市场,因为地块的起价偏高,热度有所降低,开发商以理性拿地为主。因此,有业内人士认为,M01、02地块没有预想中的热度也存在可能。

不过,多数业内人士认为,虽然起价同样较高,但这些低溢价成交的地块,主要位于经开区和城区边缘板块,它们的情况并不适用于钱江世纪城。

两个月酝酿的热度,更好的位置,M01\02地块会比景瑞阳光城地价上涨多少?两块地最终花落谁家?

本网将于7月6日(周三)下午进行出让会直播,敬请关注!