好地网9月19日讯（研究员 宣烨峰）昨天（2016年9月18日），杭州市出台限购新政，明确在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，并将于9月19日起正式实施，那么新政出台后，杭州房地产市场将会怎么走？
就长三角范围而言，比较有参考意义的是苏州、南京这两个城市，在一个多月前的8月11日，苏州、南京于同时发布房地产新政，对土地出让的竞价方式及商品房销售做出新规。那么，距离新政出台已经过去1个多月，这两个城市新政效果如何？这个效果对杭州将具有较大的参考意义。
南京
政策摘要:
1.首套房仍按前期政策首付25%（高淳、溧水20%）不变；
2.对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；
3.对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。
新政实施后影响:
1.成交量——几乎没有影响，新政后小幅增长
从成交量上来看，南京市房地产新政的发布并没有对楼市产生明显影响。从8月12日，新政生效至今37天，南京住宅成交12090套，环比新政发布前37天（11986套），有1%的小幅上涨。
从近十周的成交情况看，在新政发布之后第一周，成交量明显下降，仅为前一周的68%。而后两周，南京市住宅成交量呈现报复性上涨，单周最高成交量高达3270套，最大同比涨幅达226%。目前周成交量趋于稳定，周成交量与新政发布前齐平。
注：红色为新政出台前，蓝色为新政后（下同）
2.成交均价——不降反升
从成交均价上来看，新政的对楼市产生无明显影响。新政出台本用来缓解楼市热度，但实际成交均价不降反升，显然新政作用甚微。
南京8月下旬均价上涨，主要源于南京江北房价普遍上扬，以及河西高端房源销量持续走高。江北持续了7月的火爆，大量房源入市，在楼盘热销的同时，房价也持续攀高；位于河西板块的豪宅项目仁恒江湾天成8月8日首开销售均价破4万元/㎡，而后板块内房源单价紧随而上，不少楼盘均价突破3万元/㎡，成为8月下旬均价上涨的主力之一。
苏州
政策摘要:
1.非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。
2.户籍居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。有2套及以上住房且未结清购房贷款的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
3.限贷：对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。
新政实施后影响:
1.成交量——效果影响甚微，之后持续增长
苏州市房地产新政的发布暂时降低了住宅成交量水平，但之后随着苏州4号公告的发布，住宅成交量出现明显上涨。从8月12日，新政生效至今37天，苏州住宅成交4719套，环比新政发布前37天（4566套），上涨3%。
从周成交情况看，在新政出台后第一周，苏州住宅成交量急剧下降，仅为前一周的33%。8月23日，苏州发布土地出让公告，这是苏州在4个月空窗期之后的首次挂地。在公告发布当周，成交量出现上涨苗头，随后几周，住宅成交量明显上涨。
2.成交均价——整体维持稳定
从近十周成交价上来看，新政发布前后苏州主城区住宅成交均价维持在稳定水平，新政前后均价分别为20790元/㎡，21255元/㎡，整体呈现小幅度的上涨。而在8月21日-8月27日（即出让公告当周），苏州商品住宅成交均价出现显著上涨，当周达25034元/㎡。
综上，无论是南京还是苏州，新政的出台对于市场量价的影响是微小的，几乎可以忽略，就南京而言，无论是成交量还是成交价格依然处于上升通道，而苏州在历经4个多月的土地空窗期后，新政所带来的影响竟然不如4号公告出台所带来的影响大。
分析：杭州情况与苏州南京有何不同？
新政的影响为何不大？好地研究院认为，政策对于市场影响程度，主要看政策对抑制杠杆或者抬升购房成本，抑制购房资格方面的力度有多大。
真正影响市场走势的关键因素除了政策，还有供求关系。在这方面，杭州的供求关系比苏州南京要良性，表现在：
一、存销比大的多
目前，苏州可售住宅的存销比为5个月，南京可售住宅的存销比仅为2个月。而昨日刚刚出台调控新政的杭州存销比（6个月）略大于苏州，远大于南京。
二、最近一年来，土地供应量也大的多
从供应端来看，2015年9月至今，长三角三大城市中，杭州的宅地（含商住地）成交体量1087万方，明显大于苏州、南京，接近苏州的2倍。如果按照同样的开发周期做比较，未来杭州的预期供应量会大于苏州与南京两市。
无论是当前库存还是后续供应，杭州楼市的供求关系没有苏州、南京那么紧绷，因而，如果力度较大的政策出台，对于杭州而言，影响会大于苏州南京；，并且，如果市场依然火爆，后续调控政策也将更为严厉，对于已历经三次大起大落的杭州而言，对市场已经有了极强的敏感度，同时借鉴历史经验，由于杭州库存大于苏州，房价大幅度上涨在时间上也滞后于苏州南京半年以上，接下来此起彼伏的一城一策的调控政策，或者使杭州楼市有望不重复南京那样暴涨之后，拍地被熔断，被摇号的火爆夸张故事。
附:南京、苏州同日出台土地政策
南京土地：
1.当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。
2.当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。
3.经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。
4.当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件。 当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。
苏州土地：
1.提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可。
2.土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。
3.土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。