分析:三大力量支撑宋都首次“攻下”新湾

好地网11月1日消息(研究员 卢丹)今天,位于大江东的新湾街道,一宗体量不到9万方的商住用地成功出让,宋都击退了合景等6个竞争对手,以4767元/平米,溢价91%成功进驻新湾。

地块成交情况

23号竞买宋都

这是宋都第二次在大江东拿地,上一次是在2015年12月31日,以2470元/平米竞得义蓬街道一宗宅地,溢价率21%。

大江东的“头口水”

据好地网了解,宋都义蓬地块案名为宋都丽郡国际,已经于今年10月份首开,推出192套房源。据透明售房网显示,已经销售171套,毛坯成交均价9663元/平米。

宋都丽郡国际10月16日开盘现场

以2470元/平米的拿地价格测算,宋都显然已经取得了较为丰厚的利润。

丽郡国际拿地的时间,处于杭州土地市场全面回暖时期,但改善热高刚需温和,是当时的行情主旋律。

当时,宋都进驻大江东,被视为避开主流改善市场竞争激烈的局面,剑走偏锋寻求发展的样本。该宗地块,也是大江东行政职能调整之后,推出的首宗规模地块。(祥强房产2014年9月15日竞得河庄闸北村一宗商住地,体量较小,且离地铁较远,不作考虑)

站在今天来看,显然,宋都已经尝到了大江东行政职能调整后,楼市的”头口水”。

同样尝到“头口水”的还有滨江房产的代建项目。

2015年11月,滨江房产与华成置业签订了合作协议,接手大江之星的建设工作。大江之星地块系由浙江华成置业于2010年9月15日竞得,楼面价3397元/平米。据透明售房网显示,大江之星今年年中首开,成交均价达10806元/平米,已经销售600多套房源。无疑,大江之星为大江东楼市打开了量和价的想象空间。

攻下”新湾,有何支撑?

如果按照宋都丽郡国际9663元/平米的毛坯售价来倒推地价,地价不超过4489元/平米,方能保本。

若再加上20%的房价上涨预期,地价则不应超过6054元/平米方能保本。

若要保持10%的合理利润,则地价需要控制在4950元/平米以内。

根据规划,大江东核心区的范围是南至艮山东路东延线,西至靖江路,北至江东一路,西至头蓬快速路。

宋都丽郡国际位于紧邻核心区的规划范围,并规划有地铁7号线的预期。

相比之下,今天竞得的新湾地块,4767元/平米的价格,接近确保10%合理利润的地价线,有市场的声音认为,地价超过了预期,存在不理性的竞拍行为。

好地研究院分析,若以宋都丽郡国际作为参照系,地价确实存在偏高,但也存在一些支撑因素

首先,新湾地块拥有规划地铁8号线,计划在2022年之前通车。地铁是大江东新城产业板块和居住板块的连接纽带,将起到融合板块之间断裂带的作用。

其次,与宋都丽郡国际比较,新湾地块在大型综合性配套预期方面,略显不足,但与产业板块的无缝衔接却能为地块加分。新湾与临江工业园毗邻,北面是前进工业园,将成为率先承接产业人口居住需求的板块。

2015年9月份以来,大江东商住用地出情况分布图

第三,行政职能调整后的大江东新城,已经成为杭州楼市自成体系的投资板块。随着杭州楼市普遍的上涨,杭州万元房板块稀缺,成为了众多开发商抢滩之地。一个自成体系的楼市板块,在此轮行情中,房价和地价体系得到重塑,也在情理之中。

无疑,大江东楼市的闸门已经打开,除了宋都之外,还有德信、宝龙、旭辉等此前以杭州八区为主要开发阵地的开发商,已经开启了大江东布局之旅。还有更多的开发商,正在寻求机会。例如,今天与宋都竞拍至最后一轮的合景泰富,例如此前报名参拍过大江东土地出让的和昌、大家、融创等。


在一个陆地面积达348平方公里的产业新城蓝图中,我们不难捕捉楼市投资的机会点。对于已经得到重新定价的大江东房地产市场,或许,接下来留给市场的挑战是:

1、产业引进的速度,尽快提升人气;

2、配套的建设速度,尽快提升宜居性。

如此,才能确保楼市的持续活力。