好地网11月10日讯 （研究员 吴翔）在今年的土地行情中，长三角成为全国资本最大的“泄洪口”。北上广深四个一线城市中，上海的土地成交额比北京、深圳、广州三个城市的总和还要高出17.6%。全国四个成交额超千亿的城市（南京、上海、苏州和杭州）都被长三角包揽。（参考好地研究院执行院长方晓泉《长三角土地市场投资机遇报告》）

作为长三角的核心，上海对周边区域的房地产市场影响较大。本文主要对太仓、昆山、吴江、嘉善、嘉兴（主城，包括南湖区和秀洲区）等环上海区域进行分析，看看今年这些区域的土地市场涨了多少。

环上海区域地价

相比去年，今年吴江、昆山等地的总出让金均有成倍增加，其中嘉兴（主城）的出让金上涨了22倍，其平均溢价率从0.3%上升到123.3%。

下面针对吴江、昆山、太仓、嘉兴和嘉善进行逐个分析：

一、吴江

自吴江市2012年并入苏州成为吴江区，市场在经历短暂的上升后，一直保持相对平稳。直到15年下半年，由于政策利好，房产需求开始释放，土地市场开始逐渐加温。

2016年开年以来，吴江的土地市场就不断刷新记录。

2月3日的开年首场土拍上，位于太湖新城板块的3宗宅地被中南建设以42.7亿竞得，创造了10054元/平米的超高楼面价，标志着吴江步入万元时代。

4月11日，绿地以38.8亿元竞得太湖新城的吴江东太湖大道南侧夏蓉街西侧地块，楼面价高达14076元/平米。

8月12日苏州重启限购后，作为苏州明确不限购的地区，吴江开始成为投资的“天堂”。在9月8日的土拍中，经过404轮的争夺，碧桂园以9.07亿元竞得吴江区黎里镇重庆路东侧、北京路南侧WJ-J-2016-031宅地，成交楼面价10707元/平米，溢价率高达379%。

9月26日，吴江开始限购，截止目前还未有土地出让。由于政策因素以及市场去化周期延长，吴江的土地供应量可能会减少，但14076元/平米的最高楼面价还排在苏州六区的末位。轨交4号线、苏州湾CBD、太湖隧道等重大工程也将给吴江带来巨大的潜力。

二、昆山

作为2015年百强县之首，昆山的人均GDP达到了18.7万元。早在2013年，上海11号线就实现了昆山花桥和西上海的无缝连接，便捷的交通使不少在上海工作的人选择在昆山安家。因此，相比其他环上海区域，昆山具有更强的支撑力。

2012年至今，昆山的土地供应量一直持续下降，但楼面价却在不断上涨。昆山和太仓也是目前全国仅有的两个限购的县级市。

2月19号的开年首场土拍上，昆山共出让位于高新区的3宗商地和开发区的1宗商地，总成交金额2.2亿元，平均楼面价1483元/平米，这场土拍并未引起太多注意。

在沉寂半年后，昆山在7月15日迎来了备受关注的第二场土拍，共出让8块宅地。此次土拍效仿苏州和南京，超过最高限价将流拍。其中，祥瑞地产以30.9亿元价格竞得位于花桥经济开发区金变路的商住地块，楼面价14240元/平米，溢价率达179.2%。随后，象屿地产以44.07亿竞得位于花桥经济开发区光明路的商住地块，楼面价17480元/㎡，溢价率206.7%，创下了昆山地价、总价、楼面价和溢价率的最高纪录。此次土拍耗时13小时，共成交6宗地块，吸金128.5亿，也标志着昆山房价进入2.0时代。

三、太仓

作为苏州下辖县级市，临沪是太仓最大的区位优势。目前太仓与上海之间有沪太和美兰湖两条省际公交快线。而沪通铁路的修建（预计2021年通车），也将进一步加快太仓接轨上海的步伐。

太仓近几年来房地产市场一直低迷，几乎所有的地块都是底价成交。其中2014年全年没有土地出让。今年已成交的39宗地块，平均楼面价为2115元，平均溢价率为12.4%。

值得注意的是今年6月14号举行的土拍，此次土拍共出让7宗宅地，成交总金额达32.9亿元，平均楼面价为5673元/平方米，平均溢价率为78.01%。其中南建设以16亿的总价竞得新区东亭路的两宗商住地，楼面价均在9000以上，平均溢价率为81.7%。但随着限购政策的出台，太仓新房市场开始降温。

四、嘉兴（主城）

嘉兴（主城）的房价一直保持在较低的水平，土地市场也一直较低迷，大部分以底价成交。直到去年，随着外地投资客的涌入，市场开始迅速升温。

值得注意的是，以往大量的商地供应，导致嘉兴人均商业面积排全省第一，达到1.56平方米（浙江省商务研究院调查数据），远超合理面积。相比之下，宅地供应偏少，2015年宅地仅仅只有3宗，成交面积约3.7万方，成交金额约6818万；而商地却有11宗，成交面积约16.4万方，成交金额约2.5亿。

这种情况在今年发生反转，今年前10个月共出让宅地17宗，成交面积约96万方，成交金额75亿，平均溢价123.9%。而商地仅1宗，成交面积约0.5万方，成交金额1480万。

9月18日，中铁建以11.2亿竞得南湖区新兴街道地块，折合楼面价10040元/平方米，溢价率 132.7%。中铁建首入嘉兴，便刷新嘉兴住宅土地单价、楼面价之最。

10月14日，“嘉五条”出台，但只限于监管，未涉及限购限贷 。随着沪杭同城化进度不断提高，嘉兴地价的洼地效应还在显现。但相比与较为激进的外来大鳄，不少嘉兴的本土房企则谨慎很多，这可能和他们长期以来对嘉兴人消费习惯的研究有关。

五、嘉善

作为嘉兴的下辖县级区域，嘉善是江、浙、沪两省一市的交通要冲，乘坐半小时内可达虹桥站，一小时可达苏州站。嘉善的城市定位于养老和宜居，吸引了不少来自上海的许多置业者。

与嘉兴主城区类似，嘉善的土地市场也一直不温不火。直到今年，其土地出让金才有了质的提升。

9月18日，浙江新城地产以10.5亿竞得罗星街道世纪大道北、车站南路西地块，折合楼面价8050元/平方米 ，溢价率285％ 。这也是嘉善土地单价首次过万，八千多的楼面价超过了当地很多楼盘的在售价。

10月21日，嘉兴京御地产以2.2亿竞得罗星街道亭桥村、规划纬二路南侧、规划亭桥路西侧，折合楼面价3601元/平方米 ，溢价率101.71％ 。

数据为证，环上海的土地市场热度已经显现。今年8月22日，上海市政府举行新闻发布会，对《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案进行公示。根据规划，上海大都市圈将进一步扩充为包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”城市群范围，总面积为2.99万平方公里，总人口约5400万。接下来，将如何抢抓住上海的投资机遇？好地研究院将对这些区域进行跟踪研究，敬请关注。