好地网1月16日讯（研究员 杨建梁）1月19日（周四），萧山义桥镇湘南村东二路南侧、北侧地块将出让，两宗地块均为住宅用地，南侧地块出让面积24306㎡，容积率2.6，建筑面积6.3万方，起价3.1亿，楼面起价4900元/㎡。北侧地块出让面积39617㎡，容积率2.5，建筑面积9.9万方，起价4.9亿，楼面起价4900元/㎡。

地块指标

（1）区位——绕城口、三江汇流、湘湖以南

义桥镇位于杭州市萧山区钱塘江与浦阳江、富春江三江汇合处，北濒富春江与杭州市西湖区隔江相望，东与闻堰镇、蜀山街道、临浦镇接壤，南与戴村镇为邻，西依云峰山与富阳区相连，为三区交界之地。

地块距离义桥镇政府约2公里，萧山区政府12.6公里，市中心武林广场21公里，西湖18公里，市政府18公里。

地块北面距湘湖三期1.2公里，随着金融小镇项目的落地，将加快区域产业的改造升级 。同时依托浦阳江北段两岸沿江规划的产业团地和观光长廊，板块将具备环境优势和产业优势。

（2）交通

地块紧邻东二路，目前已通车。通过西面时代大道往北可直达闻堰、滨江等板块；距绕城高速义桥收费站出口约1.1公里，往西连接转塘，往东连接临浦镇。往南连接S103可通往义桥镇南部。

（3）配套——总体较薄弱

教育配套上，距义桥实验学校山后分校、义桥中心幼儿园山后分院1.4公里，闻堰第二小学3.7公里，义桥实验小学2.2公里。

地块的商业目前依托周边的小区商业，并不完善，但未来可期待湘湖湖滨商旅综合体、湘湖特色创意街区。

医疗配套欠缺，距湘南村卫生室500米。

（4）景观

地块位于虎爪山脚，天然景观资源丰富，距4A级旅游景区杭州东方文化园2.1公里，将提供休闲游玩场所。

湘湖效果图

东方文化园效果图

（5）房地产市场

2010年来，义桥及北面的闻堰共成交5宗宅地，其中，义桥的楼面价为1500-2000元/㎡，而闻堰的成交楼面价在6500-7000元/㎡。两个相邻区域具有较大的价差。紧邻湘湖、配套更为成熟的闻堰，价格高出义桥5000元/㎡左右。

出于对板块后期发展的看好，2015年具有前瞻性的两家品牌房企中国铁建、万科就在地块西面1公里处联手落子江湾城。

目前义桥有3个项目在售，其中一个是“神盘”绿都御景蓝湾，已是尾盘，主力户型70-120方，于2014年5月开盘，2014-2016年连续三年成为萧山区销售套数冠军，成交均价从2014和2015年的7800元/㎡，涨到2016年的9945元/㎡。

另一个重点楼盘是中国铁建万科·江湾城（精装），于上个月开盘，主力户型为85-115方三房、125方四房，已售1.3万方，成交均价约为1.35万元/㎡。

北面的闻堰，仅滨江东方海岸在售，高层均价约14000元/㎡。

（1）杭州绕城环线上的价格洼地。2016年以来，位于杭州绕城环线附近的地价都已经超过1万，最高达到2万元/㎡。义桥地块的起价仅为4900元/㎡，比价优势明显。

（2）三股购买力的汇集之地：

①刚需：在杭州房价大涨的背景下，义桥依然是全杭州的价格洼地，是杭州目前为数不多的刚需板块。

②滨江外溢：两宗地块可通过紧邻的时代大道高架直达滨江区，车程仅20分钟，可承接滨江区外溢的购买力。

③乡镇购买力：萧山南部乡镇大量的人口具有进城置业需求，然而受资金限制，无法买在萧山城市，而买在义桥，既能满足置业需求，交通又便利。

（3）竞品少

义桥及闻堰近年来土地出让较少，在售项目少，竞争较小。

地块周边配套不成熟，民居、厂房较多，居住品质不高。

东二路南侧地块航拍

东二路北侧地块航拍

按新开盘项目中国铁建万科·江湾城1.35万元/㎡的成交价格计算，预计保本地价为6833元/㎡，比4900元/㎡的起拍价仅仅高了39%。

由于江湾城属首开，后续售价有上涨空间；同时，义桥是整个杭州房价的洼地，未来也有上涨空间。可以按1.6万元/㎡（精装）的售价测算，保本地价或可以达到8857元/㎡。

好地研究院了解到，对义桥地块意向较大的房企不少，期待值也比较高，普遍认为可以达到8000元/㎡以上。甚至有乐观的开发商认为，杭州目前的地价格局，1万以下的地屈指可数（也即房价2万以下），即使以1万的楼面价拿下，风险也较可控。

按最新的出让规则，义桥地块溢价100%的地价为9800元/㎡，需要一个月付清土地款，由于地块总价不高，突破这条压力不大，而溢价120%的楼面地价为10780元/㎡，需要现房销售，如果最终有两家以上激进的开发商竞争到最后，10780可能会是最后的成交价格上限，保本售价达到1万8（精装）。

义桥地块测算表

附：中国铁建万科·江湾城拿地情况