好地研究院:1.19土地战 三股力量推动杭州地价再创新高

文/好地研究院 方晓泉、沈超

今天(1月19日),杭州(九区)2017年首次土地出让会举行,共有18宗地块成功出让,总出让面积755亩,总建面107万方,出让金总额156.3亿元,平均溢价率50.55%。其中有11宗宅地,总出让面积569亩,总建面77.1万方,出让金总额132.5亿元,楼面均价17188元/㎡,平均溢价率49.85%。主城直播回顾>>>萧山直播回顾>>>】【余杭直播回顾>>>】【富阳直播回顾>>>

今天的出让会创新高的情况如下:

1.申花、义桥、富阳、留下、良渚五个板块的地价纷纷创下新高:申花地价突破4万元/㎡,是杭州历史上第三高的单价;而义桥地价突破1万元/㎡,意味着杭州绕城内万元以下地价消失。

2.多个溢价率接近120%的政策线也是一大看点。包括义桥两宗宅地以及彭埠商业地块。

此外,出人意料的是,2宗停车场地块受到追捧,彭埠商业地块最后的溢价率也接近120%。


先来看一下11宗宅地的成交情况:


1
主城区

仅仅经过6轮竞价,绿城&建发以总价127100万元竞得留下单元XH1306-02地块,成交楼面价27279元/㎡,刷新板块纪录,溢价率5%。与之争夺至最后一轮的是华润,最高出价到127000万元,与成交价仅差100万元;

三湘印象经过13轮竞价,以总价266000万元竞得彭埠单元R21-25地块,成交楼面价32370元/㎡,溢价率75%,成功入杭。与之竞价至最后一轮的是融信,出价264000万元;

梅开二度,绿城&建发击退新希望、杭房,以总价310000万元竞得塘北单元XH0506-R21-03地块,成交楼面价40766元/㎡,刷新板块纪录,溢价率77%。

2
余杭区

联发73425万元竞得良渚街道东西大道西侧商住地块,楼面价16777元/㎡,溢价率5%,与之竞价的是北京北辰;

融信多次压价北京北辰,最终以总价65706万元竞得良渚街道张家坝港西、康良路北商住东地块,楼面价16721元/㎡,溢价率4%;

经过16轮竞价,中粮击退北京北辰、北大资源,以总价114058万元竞得良渚街道张家坝港西、康良路北商住西地块,楼面价16778元/㎡,溢价率5%。


3
萧山区

碧桂园以31.5亿元包揽萧山区4宗宅地(2宗位于临浦,2宗位于义桥)。4宗地块总出让面积217亩,总建筑面积35.76万方,此役碧桂园一并包揽,再现城郊大盘策略,同时这也是碧桂园猴年首次成功在杭拿地。

4
富阳区

大家以总价53333万元竞得富政储出[2016]15号地块,成交楼面价9299元/㎡,溢价率48%。参与该地块现场竞价的主要是大家和众安,众安最高有效报价为53203万元。


今天出地的板块中,有多个板块价格体系被刷新,以申花、义桥临浦、富阳尤为突出,我们先来看一下这三个板块的地价上涨图:


注:良渚和留下地价相比此前虽也有上涨,但仍在同一个价格体系,故不作为分析对象


申花


申花板块从2016年1月起,地价一路上涨,今天更是破了4万元/㎡的楼面地价,相比融创2016年8月18日拿的板块地王一下子上涨了6738元/㎡。相比一年前,涨幅更是达到107%。


义桥临浦


义桥临浦4宗地块都被碧桂园竞得,平均地价8816元/㎡。义桥2016年未有地块出让,而今日出现的价格相比中国铁建2015年10月28日竞得的江湾城地块,地价直线上升,上涨了8863元/㎡。此外,多年未推地的临浦,地价也达到了7千元/㎡。

义桥地价破万,标志着杭州绕城内的地价全面破万。


富阳



杭州八区土地市场竞争惨烈,使不少房企外溢到富阳拿地,万科、大家、宋都、中天等在2016年均有布局。而大家今天又在富阳补仓,楼面地价达到9299元/㎡,比宋都上月在鹿山新城所拿地块上涨482元/㎡,如果对比去年4月万科底价拿地项目的4116元/㎡,涨幅更为明显,达到126%。



我们再通过一张图看2016年以来杭州各个板块的最高地价项目,其所需要达到的保本房价,还有预期溢价率(保本房价/板块当前最高房价-1):

如上图所示,红色字体的14个板块的最高地价项目保本房价超过当前在售房价,未来平均房价需要比现在上涨25%。




好地研究院分析,杭州地价持续刷新的背后是三股力量的推动:国企央企、闽系房企、新入杭房企。(注:三股力量互有交叉)


三股力量已在2016年掀起了杭州土地市场的热潮:国企央企拿地金额占比40%,闽系房企占比18%,11家外来房企在2016年首次入杭。

宅地市场中,国企央企拿地金额67.8亿元,占比51%;

2017.1.19央企国企拿地情况

闽系房企拿地金额35.8亿元(建发拿地金额算一半),占比27%;截止今天,已经进驻杭州的闽系房企达到13家,包括:世茂、宝龙、宝嘉、旭辉、阳光城、融信、泰禾、中骏、禹洲、建发、金辉、国贸、联发。

2017.1.19闽系房企拿地情况

2家新入杭房企(三湘印象和联发)拿地金额33.9亿元,占比26%。还有上海东渡,拿下彭埠单元商业地块。此外,在塘北地块上竞争到最后一轮的新希望,表现积极。除此之外,今天参与竞拍的未入杭房企还有上坤、蓝光、大名城。

2017.1.19新入杭房企拿地情况


附:18块地成交情况