晓泉点评:4.26土地战,杭州控地价措施行之有效

文/好地研究院首席研究员 方晓泉

今天是杭州土地出让新规下首次土拍,5宗地块成交,出让金共计48.6亿元。从结果来看,杭州政府实现了控制地价的预期目标。

出让会现场

看点:

1、五宗地块溢价率全部超过50%,需要现房销售。

2、三宗到了地价上限,进入自持面积竞拍阶段,分别是田园商地、桃源宅地、翠苑商住地;反映出杭州地价控制达到了效果。

3、一宗到了自持面积100%,进入养老面积竞拍阶段,为田园商地。


五宗地块具体结果如下:

1、杭政储出[2017]4号翠苑商地:经过10轮现场竞价,地块由25号竞买人中兴以总价19723万元,楼面价22503元/㎡,溢价率54%。

2、杭政储出[2017]5号三墩商地:现场仅仅一轮报价,36号竞买人龙湖以135983万元总价竞得地块,楼面价7500元/平方米,溢价率50%。

3、杭政储出[2017]6号半山田园商地:地块经历了33轮投报自持面积比例和8轮投报养老用房面积,最终由80号竞买人招商地产竞得,成交总价29182万元,楼面价9420元/㎡,投报自持面积比例100%,养老用房面积2500㎡。

4、杭政储出[2017]7号桃源宅地:经过2轮现场投报自持面积比例,地块由6号竞买人联发以总价95288万元竞得,楼面价19137元/㎡,投保自持面积比例为20%。

5、杭政储出[2017]8号翠苑商住地经过12轮现场投报自持面积比例,86号竞买人中冶报价205861万元,楼面价39571元/㎡,投保自持面积比例16%,竞得地块。

出让地块指标


但另一方面,虽然达到了土地市场调控的效果,但也为后市留下了一定的压力。

一是与期房预售相比,必须现房销售的规定使项目上市时间延后一年左右,导致杭州目前已经出现的库存较低的局面不能很快得到缓解;

二是自持部分面积不得出售,意味着有限的土地供应量又被自持所“分流”,未来的新房供应量非但得不到及时补充,库存还可能进一步走低。

对于新规,开发商也有一些灵活应对的办法:翠苑商住地的自持部分可以放到商业上;而桃源项目位于地铁口,交通便利,自持部分的租赁需求也可以保障。

面对库存持续走低的情况,相信杭州市政府会继续加大土地供应,巩固调控的效果。据好地研究院今天了解到,杭州市国土资源局近期将会再次公告出让一批土地。


拿地房企分析:

1、招商(半山田园商地)

作为央企,资金实力强,项目全部持有不存在压力,而招商要进行创新产业的试验(养老类),需要落地。和招商竞争的德信,也有养老产业的规划,也需要项目落地。而田园板块的优美环境正适合养老地产。因此,田园地块的竞争激烈程度不是今天其余两宗商地所能相提并论的。

2、龙湖(三墩商地)

算上今天这块商地,龙湖在杭州已经有四座天街,并且全都是地铁上盖综合体。据了解,龙湖集团层面有意向单独剥离商业地产进行上市,而在杭州公司层面,有两年内实现十亿租金的战略目标。此外,龙湖“天街”品牌一旦打响,对于其进入三四线城市获取土地资源有极大帮助。

3、联发(桃源宅地)

联发隶属于厦门国企建发集团,资金实力强,因而联发并不满足只有良渚一个小项目的局面。拿下桃源地块之后,联发杭州已经初具规模,其深耕杭州的战略也迈出重要一步。

4、中冶(翠苑商住地)

央企中冶,2010年在南京拿下过总价256亿的全国地王,后来退出,之后一直较为低调,此次拿地是中冶首次入杭。

5、中兴(翠苑商地)

杭州本土房企,国企西湖电子旗下,但长期以来项目少,因此影响力不大。上一次拿地是在2012年,拿下位于田园板块的宅地,为御田清庭。




附:房企出手表现(不完全统计)