5月27日（周五），杭州史上起价最高的地块——奥体地铁站上盖地块即将出让，地块起价63亿，总体量57万方。
该地块位于滨江区，并处于最近一年来持续发生利好的奥体板块，作为今后杭州城市双中心之一，又是具备高价值的地铁上盖物业，这些特征构成了奥体地块的绝版属性，将成为机床厂地块之后又一宗万众聚焦的宝地。
上一篇中，我们对奥体地块的指标、优势及开发难点进行了分析。
【报道回顾—>5•27奥体大战前瞻之①指标、优势及开发难点】
奥体地块会成为杭州首个破百亿的地块吗？会打造什麽样的产品？为此，好地研究院对奥体地块进行价格测算，并推出相关强排的分析建议，供业界参考。
文/好地研究院 王宇栋、沈超
从规模和商住比例，奥体地块和华家池地块的属性十分相近，但华家池地块被分割成3宗出让，造成了新房销售时的价格“踩踏”；相反，奥体地块由于是单一的项目，不仅可以避免价格战，更可以创造开阔大气的项目格局，打造真正意义上的巨无霸标杆。
华家池三地块与奥体上盖地块指标对比
综合业内人士观点，好地研究院认为，奥体地块最后的成交价可能在95~119亿元之间。其测算过程如下：
奥体地块总体量57.1万方，其中住宅32万方，占总体量的56%，商办25.1万方，占总体量的44%。
业界对住宅价格分歧不大，但地块的商业比例较大，该如何定价，不同开发商存在着较大的分歧。
先来看住宅部分：
2016年5月5日，也就是半个多月前，阳光城以19846/㎡的地价竞得钱江世纪城地块，地价比去年12月28日成交的融创时代奥城（地价15988元/㎡）上涨24%。
保守的开发商认为，类比钱江世纪城的涨幅，奥体地块与去年10月30日成交的金茂府（地价21512元/㎡）相比，地价上涨20%以上可以预期，也就是住宅地价在2.5万元/㎡以上。
也有乐观的开发商认为住宅部分的地价可以拍到3万元/㎡以上。
一方面，申花热电厂地块已经拍到3.1万元/㎡。奥体地块自身的稀缺性，再加上G20峰会、亚运会，这些国际性盛会光环的笼罩，总体属性优于热电厂地块，3万的地价可期。
另一方面，乐观的开发商认为未来精装房价能卖到5万元/㎡，换算到保本地价也接近3万元/㎡。但这个售价与现在的南星板块售价相近，面临不小的压力。
目前，滨江区域在售楼盘最高均价水晶澜轩项目，最近二十天内均价为37367元/㎡，据悉，将于三季度开盘的金茂府，其开盘价可能在4万左右，这就意味着将比水晶澜轩涨33.8%，比金茂府（以4万元预测开盘价计）涨25%，压力可想而知。
奥体地块如果拍到3万元，未来保体价将达到5万元（以精装修计）
如果一旦拍到2.5万以上的宅地价格，说明：
一开发商拿地欲望强烈，僧多粥少，好地难求，此价格是竞争十分激烈的结果；
二开发商对滨江区域乃至杭州楼市的未来，十分看好，愿意给予较高的风险溢价。
对于商业部分，滨江区近3年成交的商办地块均价约6300元/㎡（属性接近、容积率在3.0-4.0的商业地块）。
参考这一地价，保守的开发商认为商办部分的地价约6000元/㎡。
但是，有乐观的业内人士表示，奥体地块的商业部分可以对标龙湖滨江天街。根据测算，地价水平大致在8000-9000元左右。
好地研究院认为，奥体板块的商业地块还可以对标城东新城。奥体地块是6、7号线奥体站的上盖物业，还有至少9条线路的公交场站，大大提升了地块到各区域的便捷性。未来可以依靠交通，导入滨江、市中心、钱江新城以及浙江省内的客群，与城东新城的消费群体导入方式类似。城东新城的商业综合体地价约8000元/㎡。
乐观的开发商表示，奥体地块由于双地铁上盖的价值属性，且奥体板块的未来发展潜力高于滨江其他区域及城东新城，商办部分的价格至少可以到9000元/㎡。
综上，保守的开发商判断住宅部分约2.5万元/㎡，商办部分约6000元/㎡，也就是总价约95亿，溢价51%，综合地价16640元/㎡。
乐观的开发商判断住宅部分约3万元/㎡，商办部分约9000元/㎡，成交的上限约119亿，溢价89%，综合地价20757元/㎡。
这意味着，在乐观的估计下，地价有望突破百亿，如果此目标实现，杭州将成为继广州、深圳、上海、天津后，又一座诞生超百亿地块的城市。
不过，由于量体巨大，其成交竞价过程不单可能是几大联合体的之间的竞争，其结果和过程或与小地块的竞价不同，量体大的地块，竞得者承担的风险与压力也较大，从量体较大的金茂地块最后成交价格相对理性的角度考虑，奥体地块的最后结果，也可能比公众预期的要理性。
全国总价超百亿地块
数据来源：好地数据库
注：本次强排方案是由好地研究院和浙江华汇建筑设计有限公司联合设计，仅供业内人士参考。
（一）设计理念
FG04-MU-01/02地块：住宅采用组团式布局，突出中心景观，强调住宅景观的均好性；住宅主要以正南北向布置，各栋住宅均可获得较好朝向。为了保证地块的地标性质及与周边楼盘的协调性，住宅都设计为33层高层，同时与城市规划相协调。沿七甲闸弄布置住宅底商与商业中心相呼应，有利于形成连续的商业界面，提高底层商铺的商业价值。
FG04-MU-01地块内需配建的调度中心及公交场站布置在地块的西北角，在保证交通便利性的同时减小对本地块的不利影响。
FG04-MU-02地块为商住地块，在其西北角，紧靠商业中心布置200m超高层办公楼，增强两个地块商务办公建筑的整体性，同时有利于树立区域地标形象，为整个地块的发展提升价值。
FG21-MU-03地块：购物中心布置在商业地块南侧，紧靠住宅地块的同时也位于整个地块的核心区域；强调商业中心的集聚性，提升住宅区的便捷性。商务办公楼围绕商业中心北侧布置，形成连续的城市界面，提升城市形象；提高商业中心的辐射性。底商与地铁出入口无缝对接，将人流自然的引入购物中心。
本方案由浙江华汇建筑设计有限公司合作设计
（二）技术指标
体块鸟瞰图
● MU-01地块：调度中心4000㎡，地铁控制中心25000㎡，住宅建筑面积130680㎡，住宅底商10680㎡。
● MU-02地块:商务办公88213.5㎡，住宅建筑面积166980㎡，住宅底商11410㎡。
● MU-03地块:商务办公31062㎡，购物中心58840㎡（地上面积），超高层办公楼72776㎡。
