参与嘉宾（排名不分先后）：

袁继峰  福星护理院负责人

万承锐   同策养老产业发展中心总经理

徐和峰   克尔瑞战略发展部总经理

陈天浩   a39建筑工作室

石一丰  上海交大讲师

朱莉佳  泛谱设计项目总监

周圆圆  永爱上海区域总经理 

程   果  永泰红磡运营总监

李志刚  苏州航天系统副总经理

岳   军   天地源投资经理

徐和峰   克而瑞战略发展部总经理‘

李志刚   苏州航天系统副总经理

陈巳昊   中南投资经理

王英华   浙江经纬副总经理

俞晓宇   复地投资经理

俞   婧   好地网江苏站总经理

吴彩萍   好地网江苏站总编

高   阳   华夏幸福策划总监

沈武伟   旭辉投资副总监

严江发   中亿能总经理

王桃桃   永爱养老销售经理 

好地网首席研究员 吴彩萍 

养老产业，正日益成为全社会关注的一个问题。

据中国社科院老年研究所测算，目前，中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元，至2050年末全国老年人口 2.6亿，新增社会养老床位的潜在需求，约为390-520万张。

老年人市场，无疑将变成一个巨大的刚需市场。而细化到房地产行业，养老地产已开始蓬勃发展。 

对于养老配套，2011年，国务院办公厅印发的《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》提出，新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。但对于很多房企来说，想要探究的问题显然还有更多。

养老服务，除了养老院、护理院，还可以有哪些形式？

之前专注做住宅的开发商，应该如何转型为养老服务提供商？

如何将养老事业做得更开心快乐?老人应该在怎样的物业里，开启自己的人生第二春？

此次沙龙在苏州福星护理院举行，这是苏州首家经市卫生局批准、民政局注册，医疗保险定点的民营非营利性医疗机构。设置床位500多张，为现今全国最大规模的护理院，目前已经开办了整整12年。

这家护理院的服务对象，主要是针对长期卧床、生活不能自理、残疾障碍、中风后遗症、阿尔茨海默症及各类大手术后长期卧床、康复及其他失智失能需要介助介护的长者，并提供临终关怀和善后处置服务。

它所组织编制的《国家养老爱心护理工程系列丛书》，被中国老龄事业发展基金会确定为“国家养老爱心护理置业技能培训制定教材”、“国家爱心护理工程岗位培训制定教材”。它目前工作人员跟老人的配比，能达到0.6：1，床位使用率则达到95%左右，为了满足更多需求，它的第二护理院，今年6月份即将开业，面积更大，达到了20000平方米。

       跟很多养老机构相比，护理院这种模式，显然是具有很多优势的。它拥有的是卫生局、民政局双重政策支持，还可以享受医保补贴 ，也就是政策红利。福星护理院的负责人袁继峰提供了一组数据，苏州目前60岁以上领取老年卡的人数，是160万人左右，每年增长5-6万人。苏州目前共有养老机构234家（116家民办，还有村办，集体办），护理院52家，但总体来说，苏州养老配套缺失，但缺失的不是硬件设施，而是软件：比如专业护理人才缺失，比如政策，苏州可以用医保的只有4000张床位，也就是仅占老年人口总数的0.25%。

       永泰红磡运营总监程果则提供了上海养老市场的一组数据:2015年，上海养老机构床位数是12.6万张，到2020年，规划上海养老机构床位数将达到15.9万张，现有3.3万张床位缺口，对于想要涉足该领域的投资者来说，是个巨大的机会。

养老市场前景广阔，但要真正去做，却又会面临一个问题：到底要做哪种类型的养老载体，才能符合市场需求?

现阶段，中国众多专家推崇“9073”的养老模式，这一模式在“十一五规划”过程中由上海率先提出。即90％的老年人由家庭自我照顾，7％享受社区居家养老服务，3％享受机构养老服务。

简单一点来说，现阶段60—70岁的老人占大多数，且健康状况较好，适合居家养老。另一部分年龄更大、身体不太好的老人需要工作人员照顾，可选社区养老。还有一小部分老人，身体较差，长期没有人照顾，适合机构养老。 

养老模式应该根据实际需求进行阶梯式、分层式布局，这一观点得到了与会嘉宾一致认同。而很多人认为，随着人们养老观念的改变，这三种养老的比例，还会不断发生变化。

在袁继峰介绍了护理院这一种养老模式之后，同策养老战略发展总经理万承锐详细介绍了目前社区居家养老的各种形式:如居家上门服务、日间照料中心、长者照护之家、社区睦邻中心、护理站、智慧社区、社区养老综合体、社区助餐点等等，社区养老应该是多元化多功能的一个形式。而这一种养老模式，门槛比较低、需求客观存在，已经成为很多投资商想要进入的领域。

永泰红磡则详细阐述了另一种养老模式：中高端养老机构。

对于养老产业，很多开发商都有关注，很多人站在门口踯躅不前，万科、绿城等品牌公司已小有涉水，而像永泰红磡这样，5年前从一个纯粹的开发商进行转型，到目前已经没有可开发土地，实现了彻底转型的房企，并不多见。

永泰红磡运营总监程果介绍了公司从地产到养老，从重资产到轻资产的转型过程。在他看来，之所以要转换模式，主要是两大原因：一是重资产方式不可复制，之前重资产做的两个项目都在上海比较好的地段，能拿到医疗卫生资源，做最高端项目，但今后这样的机会非常少；二是不能够连锁化，做标准化产品。

所以，现在鸿泰主营产品线，是做养老院。服务对象是年龄80-85岁以上，以中高护为主，因为这块市场的宏观基数比较大。程果认为，在目前来看，具有专业门槛的中高端护理型养老机构是最大的市场机会点。

程果认为，中高端养老机构，未来要面对的主要客群，是动态变化的。

2016—2020年，主要面向“30、40后”，属于知识阶层，自身积累财富比较少，但子女条件比较好，愿意为父母花钱；

2021—2030年，主要面向“50后”，这部分人有知识有财富，享受过政策红利，财富积累比较多，对生活品质有一定要求；

2031—2040年，客群主要变成了“60、70后”，他们有知识，有财富，有品位，非常认同多元化养老模式，对于养老服务有非常大的需求。

总之，就是要赚中产阶级的钱。

护理院、养老院、各种社区养老服务机构，养老产业显然已经变成一个针对不同的人群，全链条式发展的一个行业。但在国际级建筑大师陈天浩看来，这所有的养老机构，都应该加入一个元素：快乐。

这个今年已经62岁的老头，和他的团队一起，一直怀揣着一个梦想，即为中国的老年人，设计一处类似乌托邦一样的地方，在这里，养生、养老、旅游、休闲、健康、农业等众多元素被整合在一起，是一个全时化、多元化、定制化、智能化的综合概念。

陈天浩说，他在美国旧金山卡梅尔小镇、在美国太阳城、在拉斯维加斯，看到很多老人，他们每天有很多东西可以玩，都忙不过来，每天很开心，很快乐。但国内很多养老院给人的感觉，是日薄西山、行将就木，这太残酷了。他认为，老人一定要让他快乐，帮助他们为自己的第二精彩人生好好规划一下。所以做养老产业一定要有情怀，要有自己的梦想。

为此，他们跑遍了世界各地，在长三角跑了30多个城市，终于在浙江奉化找到了6000亩土地，这个地方，陈天浩形容它是一处“左青龙右白虎，上朱雀下玄武”的风水宝地，在这里，他为他设计了300个电扶梯，有自行车道，有跑步道，活水环绕，有24小时美食，有温泉养生会所，他希望把每一桩房子的外立面都刷成不同的颜色。目前这个项目的设计稿已经完成，只待有兴趣的投资商介入。

虽然前景广阔，但一个不容忽视的现实是，目前想要介入养老产业，还需要正视一些问题。

研究养老地产多年、苏州楼市资深业内人士岳军认为，目前发展养老产业，主要存在四个问题：一是政策的顶层设计，即政府在养老产业政策、资源等方面加强配套和倾斜；二是服务人才缺失；三是资金，除了政府支持的养老机构，如何吸引民间资本进入；四是运营，目前很多做养老地产的从业人员，是从商业地产等领域转型过来的，在养老产业的商业模式探索上，还有所欠缺。

但他认为，对于开发商来说，提前介入、提前布局，是非常重要的。

而在袁继峰看来，目前中国的养老产业，大概相当于2003、2004年的房地产行业，以刚需为主，精装修很少，所以现在应该更多地考虑做一些刚需型的养老院。他认为，现在的居家养老存在一种误区，更多地偏向于家政功能，但养老是一个系统工程，绝对不是帮老人洗洗衣服这么简单，它需要涉及到的是医疗、养护、营养膳食等等层面的东西。

在加强养老服务专业性方面，程果表示，经过几轮经验摸索，永泰红磡已经在选址、产品、运营上形成了标准体系，为连锁化经营奠定基础，比如说人员如何配置？产品应该如何进行标准化设计？每一个标准都可以讲两个小时。

同策养老战略发展总经理万承锐也表示，养老产业有大的发展机会，就看谁能坚持得住，等到机遇爆发。跟教育一样，养老肯定会成为家庭的很大一部分支出。对于投资者来说，需要做的就是采用先进的商业模式，走市场化的道路，适应市场化的发展。

这显然也是大部分参会嘉宾的共同看法。