好地网3月27日讯（研究员 赵波）近日，萧山挂牌两宗相邻商住用地，即中汇纺织地块，位于萧山中心城区，总出让面积55370㎡，总体量9.83万方，总起价10.8亿元，楼面均价约11000元/㎡。据好地研究院常规测算，项目的预期利润空间尚可。
出让地块指标情况
出让时间 | 2015/4/27 | 2015/4/27 | 合计 |
地块编号 | 萧政储出(2015)4号 | 萧政储出(2015)5号 | / |
地块位置 | 北干街道，东至规划畈里张河道绿化带，南至规划B12路，西至规划纵七路，北至规划横四路。 | 北干街道，东至规划畈里张河道绿化带，南至规划绿化，西至规划道路，北至规划B12路。 | / |
用途 | 商住 | 商住 | / |
出让面积（㎡） | 41936 | 13434 | 55370 |
容积率 | 1.2-1.8 | 1.2-1.7 | / |
建筑面积（㎡） | 75484 | 22837 | 98321 |
起始价
（万元） | 83033 | 25120 | 108153 |
楼面价
（元/㎡） | 11000 | 11000 | 11000 |
亩价
（万元/亩） | 1320 | 1246.59 | 1302 |
出让年限 | 70、40 | 70、40 | / |
绿地率 | 30%以上 | 30%以上 | / |
建筑密度 | 28%以下 | 28%以下 | / |
好地研究院分析，两宗地块有以下看点：
1、区位优势明显
萧山中心城区是萧山区人民政府所在地，人民广场、开元名都等地标建筑都坐落于此。
2、交通条件优越
①地铁：地铁2号线东南段已经通车，地铁5号也在动工建设，地块距离地铁2号线杭发厂站和人民广场站分别为300米和700米。
②主干道：市心路贯通城市南北，通过庆春路过江隧道，连接杭州主城区，进出主城极为方便。
3、周边配套成熟
①商业：除了原先的银隆百货、恒隆广场、LSE城市生活广场外，华润万象汇以及绿地银泰城等大型商业项目正在积极的建设当中。
②医疗：萧山核心区有一所三级甲等的萧山中医院、以及二所三级乙等的医院：萧山医院和萧山第一人民医院，还有萧山妇幼保健院，医疗水平相当完善。
4、周边竞品稀缺
地块位于萧山核心城区，靠近老城，近年来周边无新地供应，竞品少，具有稀缺性优势。
顺发·旺角城公寓供求、价格情况
面积段 | ＜140 | 140-180 | ＞180 | 合计 |
总供应(套) | 121 | 743 | 225 | 1089 |
总成交(套) | 121 | 662 | 195 | 978 |
成交均价（2014年至今） | 24896 | 19846 | 21626 | 20762 |
库存(套) | 0 | 81 | 30 | 111 |
5、利润测算
按顺发·旺角城项目销售情况进行分析，以旺角城2014年至今的成交均价作为该地块的预售价，我们预计该地块毛利率为9.8%。在当前开发商利润被压缩的常态之下，该利润空间尚可。
地块利润测算
楼面价 | 11000 |
财务成本（10%） | 1100 |
建安成本 | 3500 |
房价预计 | 20762 |
销售税费、营销成本 | 3114 |
总成本 | 18714 |
毛利率 | 9.8% |