文/好地研究院首席研究员 方晓泉
今天，2015年杭州主城区首场土地出让会举行，两宗钱江新城优质宅地（注：两宗宅地都没有90/70限制）以总价26亿成交，融创大家联合体、天阳成功拿地。其中，
① 经过41轮激烈角逐，大家融创联合体击退龙湖，九龙仓，方兴等房企，以202800万元竞得南星单元地块，楼面价为25193元/平方米，溢价率29%。 【直播回顾>>>】
② 经过2轮竞价，天阳置业有限公司以57800万元竞得景芳单元地块，楼面价16606元/平方米，溢价率15%。
好地研究院分析，今天出让会上有2个看点值得关注。
看点1：从参与出让的房企数量来看，土地市场正在转热，因为出手拿地的开发商多了。
今天的出让会现场坐满了开发商：融创，大家、方兴，九龙仓，龙湖，平安，中天，天阳，远洋、金基等16家。
其中，融创、旭辉、新城等多家房企的杭州公司的老总，方兴、平安等区域公司的老总也到了现场，此外，还有不少房企来到现场观战。
好地研究院分析，今天出手的开发商多，原因主要有3点：
一是多家房企土地储备不足，拿地需求迫切。如融创、方兴、远洋、旭辉、景瑞，以及淡出市场多年的金基；
二是报价高的房企信心强。融创因为望江府的畅销，对自己的产品和营销有信心；平安对资金有信心，即使市场不好，也不必担忧资金链的问题；而方兴对自己的高端品牌有信心，一直想拿块地来引进“金茂府”；而九龙仓，既有资金优势也有品牌优势。
三是市场预期走高。来源于成交量刺激和政策刺激，尤其是限购放开后杭州的成交量一直处于高位，对比限购放开前的增量处于全国前列。
四是不少本土房企进取心强烈。在外来房企逐步蚕食杭州市场的境况下，大家、天阳、中天、德信等组成的本土房企第二军团，成为杭州房企的“中坚力量”
由于今天出让的两宗地块位于主城区的核心区域，具有特殊性，但房企的拿地趋势已经出现，接下去出手的开发商还会越来越多，哪些房企会在春节前主城区最后一场出让会上出手，值得期待！
看点2：从价格上看，土地市场并没有过热，因为房企们都保持着理性。
（注：两宗宅地都没有90/70限制）
先分析南星地块：
① 溢价率：29%
龙湖在3个月前拿下古荡电大地块的溢价率是28%。所以和三个月前相比，并没有很热。
② 楼面价：25177元/㎡
按照5000元/㎡的建安成本、10%的年财务成本、12%的税费、3%的营销和管理成本测算，融创毛坯卖38500元/㎡能保本。
融创能否卖到这个价格？望江府的大户型成交均价为精装43000-45000元/㎡，按照其6000元/㎡的精装标准，毛坯在37000-39000元/㎡的区间。
考虑到精装修的实际成本要低一点，融创是有希望获得利润的。
再看景芳地块：
① 溢价率：15%
虽然报名房企很多，但只有2家出手，经过3轮便成交，15%的溢价率并不算市场转热的标志。
② 楼面价：16606元/㎡
按照4500元/㎡的建安成本、10%的年财务成本、12%的税费、3%的营销和管理成本测算，天阳的保本价为26800元/㎡。
万科钱塘府90方小户型成交均价约31000元/㎡（精装），大户型约为35600元/㎡（精装）。
因此，天阳也有较大希望取得利润。
从利润测算上看，两个项目均有利可图，可见开发商都认识到了一点：先想办法抱团，即使不能抱团，也要取暖！