文/好地研究院首席研究员 方晓泉
这两天，杭州主城区的土地市场很热闹，先是昨天挂牌了三块地，其中一块是宅地：位于丁桥板块，52亩的R21-15地块以6047元/㎡的起价入市。这个价格相比3个月前挂牌的杭政储出[2014]36号丁桥东单元R21-03地块的楼面起价6178元/㎡相比（天阳直接拿下），还要低一点。【直播回顾>>>】
再是今天上午，市国土局发布了19宗地块的预出让公告，其中宅地9宗，分别位于申花、之江、桃源、牛田等板块。这次发布预告，和上一次仅相隔了半年左右。
而今天下午，主城区节前最后一场土地出让会举行，成交4宗宅地，总金额49亿元，中天、坤和、滨江、平安分别拿地。其中，中天在之江板块补仓，底价9.3亿拿下1号地块，楼面价8938元/㎡；坤和在留下补仓，以底价9359万元拿下2号地块，作为和家园项目的补仓；滨江在城东新城补仓，经过一轮竞价以12.8亿拿下3号彭埠地块，楼面价10110元/㎡；4号三堡地块经过十多轮激烈争夺，平安以26亿竞得，楼面价16447元/平米，溢价率4%。
但今天的出让会略显平淡，之江和留下地块底价成交，彭埠地块一轮成交，连备受关注的三堡地块也仅经过十几轮竞价便成交，溢价率只有4%，微不足道。
好地研究院分析，今天的出让会有几个看点
看点1：中海为何早早退出三堡地块争夺？
三堡地块是今天最大的看点，起始楼面价为15857万元/平米，而相邻的中海御道路壹号四块地的平均拿地楼面价在2.5万元/平米左右，大约相差9000元/㎡。
因此，业内预期的中海会和平安“大战数百回合”把地价抬高，但这预想中的局面没有出现，中海在楼面价16447元/平米，溢价仅4%时收手，为何？
好地研究院分析，首先是因为中海御道路壹号拿地价格高了，不具备参考意义，因此，平安测算的根据是板块内的房价，而目前御道路壹号还没有实际成交，唯一有效的参考价格是地块北面的东方御府2.6万元/平米的均价，测算下来，平安底价拿地也没有多少利润，因此在出让会上平安随时可能收手。其次，地块高达26亿的总价，也使中海不敢“玩火”。
平安、滨江、中天项目盈亏情况计算
（单位：元/㎡）
看点2：本土房企风头强劲
今天，一共4家本土房企参与出让会，且均由收获。中天、坤和、滨江直接拿地，德信表面上虽然没有收获，但很大可能会和滨江合作。
德信和滨江都是合作高手：德信旗下位于城东板块的东宸、钱江府皆是合作项目，滨江也和小商品城、盛元有着合作。
近来，本土房企的风头强劲。今天的四家中，坤和、德信此前已经拿过地。而除了今天的四家，近来表现较好的本土房企还有天阳、大家。其中，天阳在丁桥和景芳先后拿地，大家联合融创拿下了南星地块。
看点3：合作抱团趋势不减
由于2014年以来主城区土地挂牌起价较高，压缩了溢价空间，开发商纷纷选择合作抱团。
今天的出让会，依然看得到合作的影子，除了滨江和德信，平安在三堡项目中也基本会引入合作方来操盘。
值得注意的是，三堡地块的报名者一共四家，除了平安、中海，还有龙湖和旭辉，他们两家近期在土地市场上出现的频率很高，从去年12月的萧山兴议村地块、1月的南星地块到本月的三堡地块，他们都连续出手。
但龙湖和旭辉今天均未在现场竞价，意味着他们或许会和平安进行一番合作。
看点4：板块补仓成抗风险手段
目前，杭州多数板块由于巨大的供应量（显性库存以及潜在库存），使开发商不敢进入。
但对于已经进驻的板块，凭借着对市场、客群的熟悉度，甚至对价格体系的掌控，在板块补仓，是当下开发商降低风险的有效手段之一。
今天出手的多家房企都属于补仓：中天在之江板块补仓，坤和在留下补仓，滨江以及德信在城东新城补仓。
其中，中天·之江诚品成交较理想，滨江·金色黎明正在卖最后一期，德信同样在城东新城深耕多年。