文/好地研究院 王宇栋
今天下午，萧山南部卧城板块出让了今年首宗宅地，萧政储出〔2015〕6号地块最终被新城地产以75112万元，楼面价6090元/㎡直接竞得。【直播回顾>>>】
继布局余杭和主城区之后，这是新城首次进驻萧山，新城在杭州的项目总数也扩展到了5个，深耕杭州的步伐又迈出了一大步。
值得关注的是，新城这家起步于江苏常州的上市房企，此次拿地隐含两大契机：
一、这是新城在杭州拿到的最“便宜”的地块，体现出新城入杭2年之后逐渐熟悉杭州楼市的“秉性”，而此前新城从2013年首次进杭，“水性”不熟，在杭州拿的地，不是位置较偏（山语院位于临平北），就是价格为“板块王”（西溪逸境在未来科技城同类地块中地价最高、金镶玉的地价在蓝孔雀也是偏高的），此次拿地居然比旁边恒大房产拿的地便宜了整整4466元/平米，充分体现了两年杭州市场锻炼之后的成绩。
二、拿地时机又恰逢新城整体上市之际，体现了新城意欲深耕杭州的战略。
而从战术上来看，好地研究院认为，新城底价入驻南部卧城，是在本轮拿地窗口期，成功抓住了两个机遇：
1、掌握南部卧城竞争主动权
新城拿地楼面价仅6090元/㎡，和恒大、农工商这两个“万元户”相比，成本低了近4成。这就意味着，一旦南部卧城这几个项目面临去化压力，需要在销售上采用“价格战”的手段时，新城的财务压力最小，在定价上占据更多优势。
南部卧城项目布局图
也就是说，新城可以以更低的价格进行出货，同时还能保证利润。
这一点，在新城之前进驻的几个板块，都无法轻松实现。在临平北，新城•山语院开盘时打出的起价刷新了临平北新低，虽然去化较快，但是影响了利润。在未来科技城，新城•西溪逸境的楼面价是板块内比较高的，不具有优势。在蓝孔雀，尽管新城•金镶玉的体量最小，去化压力最低，但从蓝孔雀目前在售的项目来看，盈利困难。
2、改善城市公司利润率
新城杭州项目一览
新城入杭的时间点选在了2013年，正值土地市场火热之时，几个项目的拿地价都偏高。在2014年楼市转冷后，在激烈的价格竞争之下，几个项目难获利润。
而此次新城出手拿地的背后，或许也有改善杭州公司利润的考量。
南部卧城地块以13000元/㎡的售价测算，新城毛利率在6 %。此外，在入杭近两年后，新城已经熟悉了杭州市场，对人工、施工、营销等成本的控制也更得心应手，利润空间有望进一步扩大。
新城南部卧城项目利润测算
高价拿地房企的“翻身仗”样本
当前，杭州仍处拿地窗口期，底价成交仍是主要形式。但杭州楼市已经明显出现了“量价均升”的趋势：在“330”新政后，杭州已经连续两月成交量破万。而在国家统计局发布的4月房价指数中，杭州房价也首次止跌回涨。这些迹象表明，底价拿地的窗口期已经开启。
新城把握住了市场窗口期，通过底价拿地获取定价优势并改善城市公司整体利润，如果楼市能持续保持目前高成交量的趋势，到年底开盘的南部卧城地块有望实现较好的收成。
而这对于2013年入杭高价拿地的恒大、融信等外来大鳄，新城是一个值得借鉴的样本。
随着市场的回暖，一些资金充裕、去化迅速的公司将率先拿地，而谁能把握转瞬即逝的市场回暖窗口节点，率先以合适的价格拿到好地，将是目前想拿地的开发商的共同想法。