好地网6月3日讯（研究员 王宇栋）6月3日，杭州土地出让继续维持较高的热度：一宗位于留下的仅2.5万方的商业用地，竞拍激烈竟至44轮，溢价99.28%，溢价率创下近2年商地新高（停车场、加油站除外）。【直播回顾>>>】
庆隆单元地块得主：金茂&首开联合体
而另一宗庆隆单元的地块，则创下板块新高，经过19轮报价，金茂&首开联合体，击退了厦门建发、绿城等17家对手，以总价64.1亿元，溢价率93%竞得庆隆单元GS0305-05地块，楼面价33106元/㎡，刷新了申花板块以及拱墅区的楼面价纪录。
这一记录，使该宗地块同时进入两个杭州前三甲行列：
64.1亿的总价，单宗地块总价排名杭州历史第二，仅次于上周的奥体地块。
3.3万的楼面价，排名杭州历史第三，仅次于绿城机床厂地块和信达南星地块。
钱江房产在旗下的西溪和景项目周边补仓，以总价4.2亿，16610元/㎡拿下留下单元商业用地，溢价率99%。
6月3日的战斗，使人们再次感受到，目前无论是居民还是银行，在缺乏优质资产配置的“资产荒”背景下，对于优质地块的激烈拼抢中，开发商正在经受“拿地难”与价格过高引发的风险担忧之间的理性煎熬。
而在这热潮中，央企又起了重要的带头作用。
地块成交情况
庆隆地块价格高吗？
距离地块约650米，金茂旗下的黄龙金茂悦项目，目前在售均价3.3万元/㎡。
今天，金茂的拿地价与其附近的金茂悦项目售价相同，由于两者地块属性不同，虽然不能简单地说成“面粉=面包”，但地价之高可见一斑。
好地研究院认为，以下两个因素造成今天的高地价：
①优质资产配置荒
宏观经济增速下滑，实体经济不景气，股市刚刚经历了灾难，流动性又十分充裕，能够投资的优质资产又十分稀少，房地产几乎成为最重要的投资渠道。
三四线城市去库存效果不佳，且人口流出到一二线城市，相反一二线城市的产业、人口、供求关系都非常良性，因此一二线城市，尤其是价格还较低的二线城市，其核心区域的优质地块，自然成为资本追逐的对象。这其中，“财大气粗”的央企由于前几年较少出手获取优质标的，这一轮在各种因素的趋使下，不断“收割”一二线城市的优质地块。
好地研究院统计，5月份以来，央企和国企在长三角四大城市拿地额达674.4亿，占比超过一半，达到了59%。
②“厦门王”建发入杭心切
杭州城市的吸引力不断提高，不断吸引外来房企进驻。而建发作为厦门最大的国企，资金实力较强。
“厦门王”建发入杭心切，和金茂&首开在11轮开始抬价，楼面价从31767元/㎡提升至33106元/㎡。
在地价突破3.3万元/㎡后，凶悍的建发也开始犹豫，地块最终由金茂&首开夺得。若没有建发的加入，地块的成交价很可能停留在31767元/㎡，和热电厂地块（31404元/㎡）近似。
在资产配置荒的大背景下，叠加上新房库存下降迅速、杭州预期抬升，优质地块将继续保持激烈的竞争格局，高总价、高单价的“双高”地块或不断产生。
这种情况一方面，将不断挤压中小房企的生存空间，留在这个舞台继续战斗的，将是少数“高手”；另一方面，也对是对房企战略的考验，像万科、滨江、旭辉等杭州市场上的“理性派”，拿地的困难程度将不断提高。
好地研究院按5%的财务成本、4000元/㎡的建安成本测算，地块的毛坯保本房价约45602元/㎡，精装修售价约5万元/㎡，而申花板块内目前最高售价3.3万元/㎡（毛坯），也就是说需要上涨38%才能保本。
金茂&首开项目价格测算
好地研究院认为，地块的成交价高，但从货币对资产配置的角度考虑，并未失去理性。除去资产配置的因素外，还有2个方面，同样为“理性”提供佐证。
1、金茂操盘能力强
今天的得主金茂，在距离地块650米处打造了黄龙金茂悦，其对板块的熟悉程度、客群积累超过多数竞争对手。
庆隆地块距离金茂悦项目650米，距离热电厂地块400米。
2014年9月，黄龙金茂悦首开，开盘均价只有2.3万元/㎡。时至今日，金茂悦的均价已经上涨至3.3万元/㎡，成为申花板块售价最高的项目，可见金茂的操盘能力。
值得一提的是，庆隆地块体量较大，销售周期长，可以复制黄龙金茂悦“低开高走”的模式获取利润。而金茂敢于以3.3万元/㎡的板块新高拿地，也是因为金茂在充分了解杭州城西、申花的客群的需求和偏好的基础上，对后续打造高附加值的产品充满信心。
2、高低配+长周期提升溢价
好地研究院认为，为提高其盈利水平，虽然难度较大，但是这块地也可以设置排屋+高层的高低配。好地研究院进行了强排设计，方案显示项目可以打造9栋排屋，总建筑体量2.16万方，9栋高层，建筑体量17.38万方。
考虑到项目的体量大，若金茂在2017年四季度开盘，销售周期可以大约维持3年左右，也就是到2020年末。
在这段时间内，货币的贬值预期，杭州城市地位提升等背景下，可以对预期房价进行较乐观估计，排屋预期售价8万元/㎡（毛坯，下同），高层预期售价4万元/㎡，再加上2200个车位（预期售价30万元/个），项目总销售金额93.4亿，即每平米售价4.8万元/㎡，高于项目保本房价（4.56万元/㎡）。（此处为了测算方便，以毛坯作为测算标准，一般此类高价位楼盘，趋势是做精装修，一般精装修成本4000元-5000元；由于业主主要为高净值人群，车位可能价格在30万以上，因此，按照此测算，精装的价格大概平均大概在5万元每方米左右，最后在一定的时间窗口过后，项目会有一些盈利空间。）
这些测算，这是一些对未来较好预期下的计划，仅供参考，如果国家关于房地产的宏观政策发生变化，如果开发商的开发计划、节奏发生变化等等，都可能对项目的盈亏产生重大影响。
金茂：挑战与机遇并存
金茂在杭州发展势头稳健，黄龙金茂悦操盘较为成功，滨江金茂府也在去年地价刚刚涨起来的时候就以较低成本拿下，这两个项目给了金茂深耕杭州极大的信心。
黄龙金茂悦鸟瞰图
对于金茂而言，庆隆地块以5万元/㎡的售价估算，将带来48.4亿的货值（以50%权益计算）。再加上金茂府72.2亿的货值（以4万元/㎡测算），金茂土地储备的总货值约120.6亿。若按3-4年销售周期计算，每年销售额达30-40亿。
即使从此三年内不拿地，金茂仅仅凭借这两个项目，有连续三年跻身杭州房企销售额前十强的实力。
不过，相对于超过三万三的价格，如何打造产品，实现盈利，对于金茂来说，压力并不小。
附：房企出手情况
留下单元XH1313-26地块（原老和山4号地块）：61号竞买人浙江钱江房地产有限公司激战至44轮，以总价42153万元，楼面价16610元/㎡竞得，溢价率99%。55号竞买人临安万马与其激战至最后一轮，报价41353万元，楼面价16295元/平米。