好地网7月6日讯（研究员 王宇栋）本周五（7月8日），主城区申花、牛田两宗宅地将出让，两宗地总出让面积66.7亩，体量10.7万方，起价13.2亿元。

这是主城区7月首拍，在未来科技城地价接近2万元/㎡的行情下，主城区改善地块又会演绎怎样的热度呢？我们先来对成交价格做一预测

地块指标

在今年的土地热潮中，热门地块的地价，往往超过了按周边房价测算的理性地价上限，产生预期溢价率。【注：预期溢价率=（成交楼面价-理性上限）/理性上限】。

好地研究院统计，今年6月，主城区宅地的预期溢价率为25%。

周五即将出让的申花、牛田地块，是主城区7月首次推地出让，两宗地块属性均较为优质，再加上截至今天主城无后续地块挂牌，产生预期溢价将是大概率事件。

本文中，好地研究院将以6月主城区的平均预期溢价率，对地块可能的成交价进行推算。

主城区6月宅地出让预期溢价情况

一、申花万马药业地块

地块简介

万马药业地块东至规划九号路、南至规划八号支路，西至方家塘路，北至莫干山路规划绿化带。

地块位置

地块现状

点评：地块位于传统改善板块—申花。地块西南面地铁2、10号线交汇，临近莫干山路、学院北路、申花路、登云路，交通通达性强。

此外，地块距离大关小学申花校区仅800米，周边又有城西银泰、蓝钻天成等商业综合体配套，配套非常成熟。

但地块周边存在较多待拆迁建筑和在建项目，将对居住氛围产生影响。

或超过2.6万元/㎡

目前，万马药业地块周边，在售的碧桂园西江月近1个月成交均价32859元/㎡，即毛坯房价约31000元/㎡，换算到保本地价约21286元/㎡，可以确定为地块的理性上限。

但在当前的行情下，特别是未来科技城的地价已经接近2万元/㎡，想要拿到地的房企显然要出到更高的价格。

我们选取南向的地块作为参照，今年，南面的庆隆单元共成交2宗宅地，分别是融信热电厂地块（31404元/㎡）和金茂首开地块（33106元/㎡）。

融信、金茂首开地块靠近城西，特别是学院北路开通后，与城西文教区直接相连。因此，在这两宗地块上，文教区外延的概念高于申花的属性，产品定价以文教区作为参考。

从这个角度考量，万马药业地块位于申花腹地，若从申花板块的价格体系考量，价格并不会高出理性太多。

但是，板块内有了两宗突破3万元/㎡的地块作为价格标杆，提高了房企拿地的心理预期。

以6月平均预期溢价率测算，地块或超过理性价格（21286元/㎡）25%，即成交价格可能在26607元/㎡附近。

当然，若有拿地欲望强烈的房企参与争夺，预期更高甚至向3万元/㎡靠近也并不是没有可能。

二、牛田地块

地块简介

地块东至九环路、南至牛田单元C2-13地块，西至六号港，北至规划九源路。

地块位置

地块现状

点评：板块内多条快速路，北面有德胜快速路，南面有艮山东路，西面有沪杭甬高速；靠近地铁1号线，距离火车站、汽车站均较近，对内、对外交通均较为便利。

目前，板块内的配套还是短板，但采荷实验中学已经明确将整迁入驻牛田单元，届时，牛田单元的教育资源将迎来一个质的提升。

此外，板块内有近54万方的绿城杨柳郡，体量、品牌上优势较大，将形成竞争。

地价或再创新高

牛田R21-24地块未来的售价，可以对标板块内最近开盘的招商·雍和府和绿城·杨柳郡。

①招商·雍和府

雍和府更加靠近牛田板块的核心，地块北面有一所在建学校，南面和东面分别有一所规划小学、初中，商业上，距离七堡地铁上盖综合体较近。

牛田R21-24地块周边配套仍有待完善，但交通上同样较为便利，距离地铁九和路站仅400米，与七堡上盖综合体仅相距1站路。

以雍和府为参考，近1个月成交均价23261元/㎡，以作为牛田地块的参照，保本地价约15021元/㎡，已经超过了板块记录——今年3月润和的拿地价格（14627元/㎡）。 

测算表

②绿城·杨柳郡

牛田R21-24地块未来可以通过户型创新、精装来提升产品溢价，售价上可以对标板块的“天花板”——杨柳郡。

据销售人员介绍，目前绿城杨柳郡在售的二期大户型售价约2.6万元/㎡。以1500元/㎡的精装成本计算，牛田地块的保本地价为15810元/㎡。

测算表

但是杨柳郡的品牌、规模上占优，以及地铁上盖、配套的优势，地块属性上要优于牛田R21-24地块。

在当前的市场热度下，15810元/㎡的地价可以作为一般开发商的心理承受上限。

若有拿地意愿特别强烈的房企参拍，地价可能会超过预期。

不过，由于牛田地块体量较小，板块外的房企要越过板块内开发商的阻截，来拿一宗5万多方的项目，付出的代价和得到的收获并不成正比。

基于此，此地块未来的争夺或主要在板块内的房企——润和、绿城、世茂、招商几家中展开，竞争形势可能并没有那么激烈。从这个角度来看，地块的预期溢价率可能不会达到平均水平。