好地网7月13日讯（研究员 袁梦蝶）明天（7月14日）,位于虹口凉城社区的30亩宅地将正式出让，地块容积率2.75，限高90米限低24米，可建面积54889㎡，总起价208577万元，起始楼面价38000元/㎡，报名该地块的单位已有15家。

地块指标

地块东至广粤路，北至广灵四路，距地块1km左右有地铁1号线，2km左右有3号线、8号线，交通便捷；地块周边有诸多成熟小区，闸北公园、大宁灵石公园等，配套成熟。

地块位置

地块可建面积为54888.625㎡，其中受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %（计 7822 平方米以上）的住宅物业，5%的商业而且不能卖，无偿建设5%的保障房、2000平方米的社区行政和医疗卫生设施，剩余可售面积为39166㎡，所以实际起始楼面价其实高达53235元/㎡。

这是主城区年后第一次出让宅地，大部分业内人士预估地价将会拍到10万+，若有开发商“疯狂”一把，可能会冲击15万/㎡。为何大家对该地块的预期如此之高？业内人士认为主要有以下原因。

一、稀缺性

从稀缺性来看，第一，该宗地块是今年出让的宅地中最靠近市中心的；第二，虹口区土地极为稀缺，近几年供应量并不高，但人口密度大，改善型需求比较大；最重要的是，待出让地块所处的板块，从2014年开始就没有新房入市，也就是说近期没有竞品。

虹口区最近的一次宅地出让是在2015年6月17日，景瑞以6.52亿元竞得虹口区江湾镇A06-02号宅地，地块占地面积仅13.4亩，溢价率为59%，楼面价为31793元/㎡。

二、周边楼盘效应

近些年来，待出让地块所处的板块虽没有新房入市，但出让地块毗邻新静安区，所以新静安区的象屿大宁悦府、大宁金茂府、静安府等项目可以作为参照系。

①象屿大宁悦府

2012年12月28日，象屿以楼面价20029元/㎡竞得闸北区470街坊6丘地块。

在开发过程中，利好不断，方兴拿了101亿地王、静安和闸北又合并了，这个项目2014年9月开盘，卖46500元/㎡，到了2015年1月，卖50500元/㎡，到2015年底，已经涨到了60000元/㎡，2016年6月份最后一批房源清盘的时候，卖到了75000元/㎡。

②大宁金茂府

2014年1月28日，金茂以101亿元竞得方闸北区大宁路街道325街坊纯宅地，楼面价47609元/㎡，溢价111.5%。

大宁金茂府凭借产品力和营销力，在2015年4月18号开盘的时候卖到了7.5万/㎡，算是勉强保本了；闸北区和静安区合并为新静安后，金茂府的价格一路走高，去年年底已经卖到了8万/㎡。今年5月28号开盘，9.5万/㎡的价格，两百多套一个半小时卖完。下一批再推要到9月份，超过10万/㎡是大概率事件；

③静安府

2015年3月20号，华润华发联合体以70.52亿夺得闸北区市北高新技术服务业园区10-03地块，楼板价34871元/㎡；6月3号，华润华发联合体以87.95亿竞得隔壁09-03地块，楼板价38073/㎡，静安府目前对外报均价9万/㎡。

④静安慕舍

静安慕舍在6月中旬开了一次盘，卖75000元/㎡左右。

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