文/好地研究院 王宇栋
今天下午，三墩北、上塘地块成功出让，吸金34.4亿。
其中，龙湖以总价68800万元，楼面价7191元/㎡竞得三墩北地块，溢价率6%；
大家房产击败了港中旅、绿城等十三家对手，以总价275100万元，楼面价20409元/平米竞得上塘地块，溢价率48%，楼面价创下板块记录。
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出让地块详情
好地研究院认为，两宗地块周边近期均有宅地成交，龙湖地块（7191元/㎡）拿地楼面价相对中铁建项目（8510元/㎡）低了近1300元/㎡，而大家地块（20409元/㎡），远高于金地桥西项目（16842元/㎡）和阳光城（15111元/㎡）。
大家、金地、阳光城项目位置
地价出现了一升一降的格局，说明了什么？
1、三墩北板块作为新板块已经得到业界认同 但定价分歧较大
本网上周五土地出让后曾经预测，下一个得主为龙湖，果然今天龙湖不负众望，进入原先只有中铁建一家“拓荒”的新板块——三墩北，且以较低的价格拿下。
这两宗地出让时间前后相差仅27天，直线距离仅900米，缘何价差达到1300元？好地研究院认为，三墩北目前仍是新区块，房企对板块仍处认知过程中，从而造成了对地块价值判断的差异，今天的报名房企仅有5家。
这种判断上的差异有时候会产生较大的价格差异，至于两宗地块的属性，由于不同开发商的注意点不一样，从而导致了价格差异超过15%的情况出现。
三墩地块得主龙湖
而从报名的房企来看，大家房产“醉翁之意”在湖州街地块，本着“捡便宜”的心态报价，仅出价到第七轮，最高溢价4%；滨江、越秀分别拼抢至最后一轮和第六轮，两家房企出价风格较为理性；旭辉重点放在湖州街地块，未出手。
值得一提的是，中铁建、龙湖两家大鳄相继进驻三墩北，可以看出开发商对板块未来发展的一致看好。
这是今年继文晖板块之后，又一全新的板块，两家大公司在其中的竞争，将为三墩北营造成新的宜居区域带来期待。
龙湖、中铁建地块位置
地块出让情况
2、上塘地块再创新高
上塘地块的热度之高，出乎业内意料之外，体现在两个方面：
①楼面价创新高
地块20409元/㎡的楼面价再一次刷新了板块记录，相比金地、阳光城地块，高了近3500-5000元/㎡。相比金茂的滨江物联网地块，也仅有1000元/㎡的差距。
据好地研究院在拍地前了解，报名开发商的心理预期基本在1万8-1万9之间，某势在必得房企争取到了1万9的权限，然而，地块最终成交价还是超出预期，高出普遍心理价位达10%。
上塘地块得主大家
这次上塘地块2万多的价格，其反映出的价格热度，可以与当时阳光城1.5万的价格，滨江超过2.1万被金茂拿的地相比较，共同构建起杭州土地市场三大热地！因为这三者都创下了板块新高，相比之下，作为全新板块出现的文晖，其价格相对温和了。
②报名房企多，出现新面孔
湖州街地块共有14家房企报名，争夺者多为绿城、龙湖、港中旅、华润等一线品牌房企，并在数量上超过了金地桥西地块（10家）和阳光城地块（12家）。
其中，港中旅自2013年3月入杭后，时隔2年8个月首次出手。
更值得一提的是，今天出现了“新面孔“，未入杭房企——华发，与华润组成联合体共同参与竞买。
此外，据本网了解的消息，大家可能与绿城合作操盘，以此来提升项目的打造实力。
地块出让情况
上塘地块为何能拍出逾2万的价格？
今天的土地出让会结束之后，好地研究院与业内人士的沟通中，听到最多的反映是：这个价格看不懂。
与该地块相距竞拍时间仅两日的金地项目，直线距离仅仅1.5公里，虽然地块属性上有所区别，但是达到三千多的差价，起码说明了，隔了一个双休日，地价继续涨！
一种说法是，今天出手的开发商，激情型的比较多，一般而言，股份制上市房企对职业经理人拿地的考核较严，资金成本相较央企而言较高，在与央企或者地方民企竞夺中，在价格战中一般不会很激进。今天龙湖与旭辉在1.9万以下就收手观战了，剩余的拼杀主要在港中旅、绿城与大家之间展开，港中旅是央企，绿城是中交控股，也是与央企沾亲戚，大家则是掌门人亲自坐镇现场，志在必得！
那么，这些激情四溢的开发商，在出让会上大打出手，他们的底气在哪里？
我们认为，在于押宝杭州的改善型产品市场！
当前市场，房价并未大面积上升，但是近月以来，杭州多个板块地价屡屡刷新，土地市场愈来愈热。通过成本倒置测算，在高地价成本的推动下，会倒逼杭州房价上涨吗？
这一似曾相识的努力在2013年曾经尝试过，当时新房销售良好，地价上涨迅速，地价上升并未带来销售终端价格的同步上升，反倒在一次次的价格战中造成项目大面积的亏损。
那么，这一次，地价率先大涨，会不会成功倒逼房价的上升呢？
每一次的故事不一样，上次的故事是房企回归一二线城市，高周转抢占市场份额，这次的故事至少有三个催化剂：
一、利率大幅下降，低利率环境成为可能；
二、限购限贷放开，像杭州这种外来购买力占比高的城市将迎来新的机遇；
三、70/90限制的放开，使压抑了4年的改善需求有了释放的机会。
更有吸引力的是，这些政策措施导致房企有了更大的空间发挥自己的综合能力，使“人以群分”这一按照购买能力划分楼盘开发档次与品质成为可能，不用因为原先受到70/90限制，使刚需与改善“同居”在同一个楼盘中，形成品质四不像的状态。
定位改善型产品，期望改善的购买者有较强的购买能力，从而在高地价的情况下以更高的产品溢价完成项目的销售。
基于这样的假设，在政策与杭州市不断涌现的利好背景下，杭州主城区的地价热了起来。
这种基于假设的期望，最后能否实现离不开两个关键因素：
一、开发商能不能做出合适的改善型产品；
二、新房市场有否足够的承受能力；
决定楼市价格的根本因素仍是供求关系。
当出让的地块动辄近2万的时候，我们需要关注的是，杭州市场有没有足够消化售价在3-4.5万元之间的新房的能力。
今天土地出让会现场来了新面孔，还有不少开发商因为渴求一地而不得，还会不断地参加接下来的土地出让会，据好地网得到的消息，春节前还有多宗地块出让。
基于此，好地研究院提醒，“饥渴“的开发商无需心急，年前推出的地块不乏好地。我们将梳理近期杭州土地出让计划，供各位开发商参考，敬请期待！
附：开发商出手情况表
