好地网6月27日讯（研究员 王宇栋）今天是上半年杭州最后有宅地出让的日子，行情依旧热。下午，余杭、萧山两地同时进行土地出让，成交4宗地块，吸金53.9亿。

出让情况回顾>>>

余杭：【直播回顾>>>】

①未来科技城198号A地块，经过23轮竞价，中南建设以总价143020万元竞得该地块，成交楼面价15282元/㎡，溢价率155%。

②未来科技城198号B地块，经过32轮竞价，东原以总价184364万元竞得该地块，成交楼面价18200元/㎡，溢价率184%。

萧山：【直播回顾>>>】

①市北东地块经过22轮竞价，融科以总价102000万元竞得该地块，成交楼面价13750元/㎡，溢价率15%。

②市北西单元兴议村地块经过17轮竞价，绿九以总价109900万元竞得该地块，成交楼面价15135元/㎡，溢价率26%。

地块指标

好地研究院认为，对于今天的地价，有以下几点值得关注：

一、萧山：理性的成交价

萧山两宗地块起价较高，从出让结果来看，开发商保持了理性。

先来看兴议村地块，成交楼面价15135元/㎡，换算到保本房价约23402元/㎡。

目前区块内售价最高的龙湖春江悦茗，距离地块约700米，6月销售均价23219元/㎡，与绿九地块保本价格接近。

对于市北东单元地块，出让会前有保守的开发商认为，甚至有底价成交的可能。最终，地块由融科竞得，拿地价13750元/㎡，溢价15%。

以6月15日拿地的融信地块（相距1公里）为参照。融信地块起价1.4万，比融科地块高了2000元/㎡，而融信地块最终成交价1.6万元/㎡，比融科地块高了2256元/㎡。

当然，这两宗地块也不能简单的比较，融信地块属性显然好于今天融科的地块。综合比较下来。这宗地块成交价格比较理性。

二、余杭：外来房企战略进入 创下未来科技城新高

相比与萧山地块意料之中的“理性”，余杭地块热度超过了业内预期。

两宗地块共吸引了23家房企的争夺，地价创下板块新高，溢价率双双破百，刷新了杭州八区宅地2014年以来的溢价率记录。

好地研究院认为，今天的余杭土地市场热度高，可以归结为两个因素：

1、未来科技城年内首次宅地出让

未来科技城最近一次拍地发生在去年12月，今天是2016年板块首拍，起价依旧停留在上涨前的价格水平。

在今年改善、优质刚需板块地价大涨的背景下，未来科技城涨了多少呢？

今天的成交情况，给出了我们答案，即在这波热潮中，未来科技城地价已经上涨了170%（按照中南、东原地块的平均溢价率）。若以合景泰富地块（楼面价8757元/㎡）为参照，上涨了92%（以中南、东原地块的平均楼面价测算）。

2、长三角北翼房企战略性进入

去年下半年来，长三角北翼的上海、苏州、南京土地市场争夺激烈，热度更甚于杭州。

我们以东原、中南为例，中南为江苏企业，东原虽然是重庆企业，但长期在长三角北翼一带深耕。我们来看他们今年在长三角北翼的表现：

好地研究院数据库显示，东原今年在上海、南京、苏州三地出手24次（苏州为网拍，仅统计拿地），仅在苏州拿下1宗宅地，拿地成功率仅为4%。可见其拿地难。

长三角北翼拿不到地的东原，开始向竞争形势相对温和的杭州进军。

注：苏州为网拍，仅统计拿地情况，下同

中南大本营在江苏，今年拿地势头凶猛，上半年共斩获了9宗地块，拿地金额134.5亿。

可以看到，中南今年的扩张的态势凶猛，但在苏州、南京等地相继开始限价后，北翼拿地更加困难，也开始向南外溢。

战略性进入，就是志在必得

一般而言，看好某个城市和某个板块，战略性进入，一定要以比竞争对手高得多的价格拿下，有业界人士以“恐怖”来形容这样的行动与心理，就是不计较利润，先落地拿到项目，有做好项目亏损的心理准备。

今天的未来科技城地块，两宗地的起价不高，总价也不高，区域内有半年不推地，板块内的去化周期不断下降，房价在不断上涨，这样的一个区域，是比较合适的战略性进入的板块，于是，今年的溢价率新纪录就这样产生了。

回顾杭州最近4年来第一次战略性进驻杭州的房企，从历史的经验来看，创下新高的并不是少数。

今年共有4家房企首次入杭：军安恒基、和昌、东原和中南，分别在南部卧城、良渚（绕城外）、未来科技城拿地，其中和昌、东原、中南三家创下了新高。

2013年至今拿下新高地块进驻杭州的房企

附：房企出手情况