好地网7月4日讯（研究员 王宇栋）6月27日，未来科技城今年宅地首拍。

两宗地块溢价率创下今年新高，楼面地价分别达到1.52万元，1.82万元每平米，得主是首次进入杭州的外来房企：东原与中南建设。

时隔一周，明天（7月5日）未来科技城123号地块将正式出让。

地块东至绿汀路、南至葛巷路和万和路、西至万和路、北至溪望路，出让面积142.956亩，容积率1.5-2.0，起挂价121513万元（亩价850万，楼面价6375元/平方米）。

出让地块指标

地块位置图

先来对比123号地块与中南、东原地块。

这三宗位置上紧邻，区位上相似，中南、东原地块距离地铁更近，略占优势。

但是123号地块总体量约19万方，更加具备规模优势。

好地研究院认为，123号地块与中南、东原地块出让时间接近、属性相似，预期的价格可以将中南、东原地块作为参照。

长三角北翼争夺激烈，拿不到地的房企开始在杭州寻找机会，并在供求关系健康的未来科技城“战略性进驻”。

选择战略性进入，就是志在必得，并不计较利润，先落地拿到项目，房企有做好项目亏损的心理准备。

一、价格预测

1、超过中南地块（15282元/㎡）的概率较大

中南在两宗地块上均有出手，成功竞得了198A地块，楼面价为15282元/㎡。

在成功战略性进驻后，中南继续高价拿地的意愿并不强烈。在198B的地块竞买中，可以看到中南的“抬轿”心理：最高出价到15290元/㎡后，就没有继续报价。

好地研究院认为，基于中南的抬轿心理，再加上在东原地块竞买中，合景泰富、阳光城的报价均超过了16000元/㎡，可见这两家房企拿地意愿强，心理预期价格不低。

综上，123号地块楼面价超过中南地块或是大概率事件。

2、实际成交价格或在1.6-1.7万元/㎡

东原以18200元/㎡战略性进驻板块，创下了板块新高。

6月27日，东原以总价184364万元竞得未来科技城198号B地块，成交楼面价18200元/㎡

好地研究院测算，地块的保本房价约27188元/㎡。目前区域内在售的高层项目中，售价最高的万科星空6月销售均价为23772元/㎡（精装），东原地块盈利的困难不小。

好地研究院认为，出于抬轿的心理，东原仍会出手。但在成功战略性进驻后，东原继续高价拿地的可能性不大。

地块的理性上限区间会是多少？以东原地块的竞买者出价作为参考。

东原出价主要是战略入杭的考虑，参考性不大。除去东原外，最高出价分别为合景泰富（18065元/㎡）和阳光城（16101元/㎡）更具参考价值。

基于此，若最后没有东原参拍，东原地块的实际成交价格很可能落在1.6-1.7万元/㎡的区间内，可以作为123号地块的价格参照。 

3、会高过东原地块吗？

也有开发商认为，地块也存在创新高的可能性。

原因在于，在优质地块的争夺中，成规模的地块或更受到品牌房企的欢迎。

参考滨江的绿九、金茂地块，申花的融信、金茂首开地块，两宗地块的出让时间均较为接近，但最终体量规模占据优势的地块，拍到了更高的价格。

这样的情况，会在未来科技城123号地块上重演吗？

好地研究院认为，东原地块的价格已经包含了战略性进驻的因素，价格已远超业内预期，再创新高的难度不小。

二、谁将出手？

好地研究院认为，地块的争夺者或主要是参与东原、中南地块的“老运动员”。

1、中南、东原

长三角北翼拿地争夺激烈，两家深耕北翼的房企向争夺相对温和的杭州进军，在未来科技城战略性拿地。

两家房企已经达成了战略性目的，继续高价拿地的意愿或并不强烈，但参与抬轿的意愿较大。

2、合景泰富

合景泰富深耕未来科技城板块。

去年12月，合景泰富以8757元/㎡拿下了如今的合景映月台项目，成为了东原、中南地块出让会的最大赢家之一。

从东原地块的竞价情况来看，合景泰富最高出到了18065元/㎡，拿地意愿和出价能力均较强，或将是出让会的主要争夺者。

3、阳光城

阳光城进驻未来科技城的意图较为强烈。

去年6月，阳光城首次在未来科技城出手，参拍香港兴业地块。在近1年的时间里，阳光城相继在泰禾、兴业、中南、东原地块上出手。

文澜府项目即将入市，阳光城后续仅剩1宗7万方的世纪城项目未开，有拿地补仓的需求。

阳光城未来科技城板块出手情况

4、中天

中天已经没有项目储备，今年5月以来，相继在三墩、申花、未来科技城板块出手，但未有斩获。缺少项目的中天，有较强的拿地意愿，在东原、中南项目上也有较高的报价。

5、碧桂园

碧桂园西江月、珑悦项目均已在近期入市，碧桂园已经缺少项目储备，拿地的意愿较高。