文/好地研究院 王宇栋
今天，余杭区成功出让2宗商住地块，分别位于临平新城以及未来科技城，总成交金额11.53亿元。
其中，余政储出[2015]33号，临平新城A-4-03地块由华元以底价39086万元竞得，楼面价6086元/m²。
余政储出[2015]35号，未来科技城126号地块由北大资源以底价76262万元竞得，楼面价5714元/m²。
出让地块指标
好地研究院认为，今天的出让会有两大看点：
1、未来科技城宅地缘何底价成交？
未来科技城今年已经成功出让了6宗宅地，6、7月出让的4宗宅地均受到开发商的激烈争夺，溢价率均在20%以上，最高达70%。但今天的未来科技城126号地块仅1家房企报名，爆出冷门。
2015年未来科技城宅地出让情况
好地研究院认为，底价成交有几个原因：
①地块出让条件严苛。首先，根据挂牌文件，该地块商业占比达25%，体量3.3万方，且50%的商业部分需自持5年后方可分割转让。其次，土地出让价款需在一个月内交清。
这些出让条件使地块的吸引力大减。
②地块周边条件还未成熟。地块为地铁五号线沿线地块，五号线预计2019年前通车，海曙路尚未与余杭塘路连通。
③地块处于文一西路以北区块，相比之下，开发商更加青睐淘宝城所在的文一西路以南区块，今年出让的其他地块亦是如此。
④恰逢杭州土地市场宝地迭出的推地窗口期，未来科技城126号地块的意向买家从某种程度而言受到了分流。
2、辖区内底价补仓深耕
昨天（9月22日），旭辉底价补仓崇贤新城；
今天北大资源竞得未来科技城地块，也可以说是补仓行为（此前收购海港城项目，打造商业地产）；华元此前则在临平新城核心区开发大型综合体：欢乐城项目。
在杭州主城区的热门地块面临“僧多粥少”，遭遇激烈拼抢的时候，在熟悉的区域补仓，避开竞争。一方面，避免拿高价地；另一方面，又能寻求发展，降低了风险，不失为谋求理性、稳健发展的路子。