好地网2月23日讯（研究员 王宇栋）周二（2月23日）下午，闽系大鳄融信再度发力，成功竞得萧山塘湾社区地块。
地块吸引了融信、大家、碧桂园等8家开发商参与，经过29轮激烈争夺，以总价13.9亿元，楼面价13072元/㎡成交，溢价率高达54%。【直播回顾>>>】
出让地块指标
我们先来看一下今天的价格排在近三年土地市场的什么位置：
一、溢价率54%，位居萧山第四
这个溢价率在历史上处于什么位置呢？
与近3年的成交宅地对比，地块溢价率54%，位列萧山第四，杭州第十八位。
萧山近三年宅地溢价率排行
二、楼面价位居萧山第三
地块成交楼面价13072元/㎡，仅次于融创奥体地块和钱塘明月项目地块，位列萧山近3年第三。在杭州八区中，也能排到第49位。
萧山近三年宅地楼面价排行
三、楼面价高于周边项目
与地块周边的项目相比，地块楼面价仅次于2013年成交的钱塘明月地块。
地块相比国悦府（11026元/㎡）高了近2000元/㎡，比起最近成交的众安项目（7982元/㎡，相距380米）贵了5000元/㎡，比新城项目（4687元/㎡，相距650米）更是贵了8000元/㎡以上。（注：新城项目需配建用地面积为4729平方米的12班幼儿园以及4293平方米的农贸市场一个，实际楼面价高于4687元/㎡。）
地块成交后，有部分观点认为融信进入萧山的代价过高，比新城高了近2倍，过于激进。
而据好地研究院分析，今天的地价看起来比较高，与选择的参照系有关。
地块所在的区域供地量小，找不到属性相似的地块进行比较。因此，基于不同的参照系，不同的开发商对地块的判断有较大的分歧：选择新城项目作为参照系（4687元/㎡）的，认为融信地块的起价已经高了，相比钱塘明月和国悦府位置也略逊。
但选择钱塘明月和国悦府作为参照系的，特别是以融信、碧桂园、保利为代表的八家参拍房企，以核心的地段和优质的地块属性作为改善产品的项目定位来看，则项目尚有操作空间：
首先是地块本身的属性比较优质。
地块位于萧山老城区，周边配套成熟。加上地块自身方正，东面邻近水景，没有高架铁路的影响，可以说没有明显的缺陷。而新城、众安项目均靠近铁路，有明显的不利，新城项目的主出入口设置在西面，进出需经过西面的住宅区，较为不便。
此外，新城与融信项目虽然仅相距约650米，但萧山城区以通惠中路为界，道路以东的新城项目已经不属于城区范畴。
区划和周边环境的影响，带来了项目定位的差异。比较典型的先例，是同样相距650米的万科新都会1958和首开德胜上郡。
因此，融信项目可以做改善，而新城项目仅能做刚需，地价也有明显的差距。
其次，是萧山老城的改善型市场的机会。
周边基本上都是老小区，有居住升级的需求，潜在购买力丰富。
目前，萧山市场上的同类项目不多，只有绿城九龙仓钱塘明月、顺发旭辉国悦府，竞争并不激烈。钱塘明月有品牌优势，但其125方的户型仍只有三房，四房户型在140方以上，户型设计上还可以有更多的空间。
最后，该项目是否盈利，关键取决于操盘方的执行力。
从今天的地价反推，地块若想盈利，毛坯的保本价需21623元/㎡。参考竞品，钱塘明月精装售价近25000元/㎡，国悦府高层的售价约22500元/㎡，融信地块成交价仍在保本线内。
当然，与以上两个项目比，融信今天拿的地块的区位，相比竞品更偏。
但以改善、高端项目见长的融信，品牌、产品力上已经在杭州公馆、蓝孔雀项目上逐渐展现。
虽然有压力，但是项目的前景值得期待。
附：房企出手情况
