文/好地研究院 王宇栋
上升——平均楼面价涨24%，创历史新高；
——央企国企拿地量占总量的比例上升。
杭州除萧山余杭之外的六个行政区2015年土地出让已经收官，全年共出让土地41宗，出让金370.8亿，同比下降38%。
好地研究院盘点2015年主城六区土地市场，归纳以下看点：
（1）住宅成交体量234.6万方
2015年，主城六区的推地量延续了近3年的下降态势。全年共成交土地41宗，出让面积123.9万方（约1858亩），同比下降46%，建筑体量298.6万方，下降54%，出让金370.8亿，下降38%。
其中，宅地成交26宗，出让面积97.9万方，建筑体量234.6万方（约1468亩），出让金319.8亿，占86%，平均溢价率为27.7%。
截至11月，主城六区住宅成交体量424万方，比今年按照新成交土地预计的可售体量211万方（剔除商业、公建），高出了213.1万方，也就是说今年总库存下降了213.1万方。（附最近5年来住宅总库存变化图）
注：预计可售体量是商住项目剔除商业部分，宅地项目剔除10%公建部分后的住宅体量
★点评：住宅去库存加速，近3年主城六区宅地推出较少，隐性库存不断降低。
（2）商业出让64万方，创历史新低
2015年，主城六区商业成交64万方，同比下降75%，成交金额51亿，降幅67%，创历史新低。
★点评：商业用地出让体量不断下降，在杭州综合体已经总体过剩的情况下，大部分商业用地出让低迷，仅在市中心稀缺地段的商地争抢激烈。
（3）平均楼面价13635元/平米，同比上涨了24%
主城六区宅地成交楼面价13635元/㎡，比去年上涨24%，创下近5年新高。
分区域来看，以滨江、拱宸桥、桥西、申花、钱江新城等改善型板块楼面价上涨。但刚需市场的区域仍然偏冷，以丁桥为代表，平均楼面价下降，土地溢价率不高，还出现1宗地块撤销出让的情况。
注：部分板块因地块成交在上半年影响均价，标红板块为创新高板块。
★点评：优质改善地块受到市场热捧，刚需板块地价无大波动，溢价不高。
（4）外来房企拿地238亿元，国/央企占比增高
2015年主城六区宅地市场中，万科、朗诗、金茂、中铁建、龙湖、金地、阳光城、九龙仓、祥生、招商、平安等外来房企拿地金额238.1亿，占比约74%。大家、天阳、滨江、广宇、中天、坤和等本土房企拿地金额81.7亿，仅占26%，份额相比2014年的36%，下降10%。
金茂、铁建、大家等央企国企今年在主城六区拿地6宗，拿地金额约117.4亿，占宅地总金额（320亿）的37%，比起去年上升3个百分点。拿地楼面均价相比主城六区平均值，同比上涨5%。
★点评：外来房企仍是杭州土地市场主力，并且份额在扩大，本土房企势微。在本轮土地潮中，资金充裕、融资成本低的国企、央企能给出更高的报价。
附：杭州六区2015土地出让榜单
榜单①：成交总价TOP10
榜单②：楼面价TOP10
榜单③：溢价率TOP10
榜单④：板块土地成交体量排行
榜单⑤：房企权益拿地额排行
注：平安拿地额以官方公告为准；
注2：上述拿地主体可能在出让会后以合作的形式开发，以上的权益仅仅以出让会当天为基准，不涉及之后的权益变化。